زيادة أسعار الفائدة من الاحتياطي الفيدرالي تضيف ضغطًا إضافيًا، معدلات الرهن العقاري في الولايات المتحدة ترتفع للأسبوع الرابع على التوالي وتقترب من 7%، ويُخشى أن يتأخر انتعاش سوق العقارات أكثر.

أفادت "تطبيق Zhengtong المالية" أن سوق الإسكان الأمريكي يواجه مرة أخرى ضغوط أسعار الفائدة المرتفعة. أظهرت بيانات صدرت عن Freddie Mac يوم الخميس أنه حتى 17 سبتمبر، ارتفع متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا في الولايات المتحدة إلى 6.95%، مقارنة بـ 6.76% في الأسبوع السابق، مسجلاً ارتفاعًا للأسبوع الرابع على التوالي، وهو أعلى مستوى منذ يناير 2025. وبالمقارنة، كان هذا المعدل في نفس الفترة من العام الماضي 6.26% فقط.

بالنسبة للمشترين المحتملين الذين كانوا يأملون في انخفاض تدريجي لتكاليف الرهن العقاري في عام 2026، فإن اقتراب معدلات الفائدة مجددًا من 7% لا شك أنه يشكل ضغطًا جديدًا. وخاصة بعد أن أعلن مجلس الاحتياطي الفيدرالي يوم الأربعاء عن رفع سعر الفائدة بمقدار 25 نقطة أساس، فقد انخفضت توقعات السوق بشأن تراجع واضح في تكاليف الاقتراض على المدى القصير بشكل أكبر.

قرر مجلس الاحتياطي الفيدرالي في 16 سبتمبر، بالإجماع بنتيجة 12 صوتًا مؤيدًا دون معارضة، رفع النطاق المستهدف لسعر الفائدة على الأموال الفيدرالية بمقدار 25 نقطة أساس إلى 3.75%-4.00%. هذا هو أول رفع لسعر الفائدة منذ يوليو 2023 من قبل الاحتياطي الفيدرالي. وأوضح الاحتياطي الفيدرالي أن النشاط الاقتصادي الأمريكي لا يزال يتوسع بوتيرة قوية، إلا أن التضخم ما يزال مرتفعًا، ويهدف هذا الإجراء السياسي إلى إعادة التضخم إلى هدف 2% في الوقت المناسب.

ضغط مزدوج من ارتفاع أسعار المنازل والفائدة تدهور عبء شراء المنازل مجددًا

مع اقتراب سعر الفائدة على الرهن العقاري من 7%، كان مستوى القدرة على تحمل تكاليف السكن في الولايات المتحدة بالفعل تحت ضغط كبير.

وفقًا لتقديرات شركة Intercontinental Exchange Inc.، وباحتساب متوسط سعر المنزل في أمريكا عند 440 ألف دولار، يحتاج الأسر النموذجية حاليًا إلى تخصيص حوالي 31% من الدخل المتوسط لدفع الرهن العقاري، وهو أعلى معدل منذ يوليو 2025. وفي الوقت نفسه، انخفضت ثقة شركات بناء المنازل الأمريكية هذا الشهر إلى أدنى مستوى منذ عام، مما يعكس مزيدًا من الضغوط على توقعات السوق العقارية بسبب ارتفاع تكاليف التمويل.

عادةً ما تتأثر معدلات الرهن العقاري بعوائد السندات الأمريكية طويلة الأجل. بعد رفع الاحتياطي الفيدرالي للفائدة هذه المرة، تراجعت عوائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات — والتي تُعتبر مؤشرًا هامًا لتسعير الرهن العقاري في الولايات المتحدة — لكنها لا تزال قريبة من مستوى 5% المرتفع. وهذا يعني أن بيئة تمويل الإسكان ستظل مشددة حتى مع حدوث تراجع قصير الأجل في عوائد السندات.

وقال Mischa Fisher، كبير الاقتصاديين في Zillow Group، إن الارتفاع السريع الأخير في معدلات الفائدة يضرب سوق الإسكان الذي يعاني أصلًا من الركود، حيث انخفض حجم المبيعات السنوية من قاعدة منخفضة بالفعل. ومع ذلك، يعتقد أنه إذا ازداد ثقة السوق في السيطرة على التضخم، فمن الممكن أن تنخفض معدلات الرهن العقاري في عام 2027، مما سيدفع سوق الإسكان نحو انتعاش جديد.

سوق العقارات الأمريكي ما زال راكدًا: انخفاض مبيعات المنازل المعروضة للبيع بنسبة 4.7% على أساس سنوي في أغسطس

بدأت تأثيرات ارتفاع معدلات الرهن العقاري في الظهور بوضوح على أنشطة المعاملات العقارية.

أظهرت بيانات صادرة عن الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) يوم الخميس أن مبيعات المنازل المعروضة للبيع في أغسطس ارتفعت بنسبة 0.3% فقط على أساس شهري، فيما تراجعت بنسبة 4.7% على أساس سنوي. وشهد الجنوب والغرب ارتفاعًا شهريًا، بينما انخفضت المناطق الشمالية الشرقية والغرب الأوسط؛ أما من حيث الأداء على أساس سنوي، فقد شهدت المناطق الأربع الكبرى جميعها تراجعًا.

وقال Lawrence Yun، كبير الاقتصاديين في NAR، إنه على الرغم من ارتفاع معدلات الرهن العقاري، لا يزال هناك مشترون يواصلون توقيع عقود شراء في أغسطس، ويبقى سوق الإسكان الأمريكي عمومًا راكدًا. فقد كان من المفترض أن تعزز فرص التوظيف ونمو الدخل من القوة الشرائية للمقيمين، لكن ارتفاع معدلات الرهن العقاري عوض معظم هذه الإيجابيات. حيث لا تزال نسبة العقود المبرمة على مستوى الدولة أقل بنحو 30% مقارنة بما كان عليه الوضع قبل جائحة كورونا.

كما أظهرت البيانات السابقة استمرار حالة الركود في السوق العقاري. فقد انخفضت مبيعات المنازل القائمة في الولايات المتحدة في أغسطس بنسبة 2.0% على أساس شهري إلى معدل سنوي معدّل يبلغ 3.98 ملايين وحدة، وبنسبة 1.2% على أساس سنوي؛ في حين ارتفع متوسط سعر بيع المنازل القائمة في الفترة نفسها بنسبة 1.6% على أساس سنوي إلى 429,100 دولار.

NAR يخفض بشكل كبير توقعاته لنمو المبيعات هذا العام

مع استمرار اتجاه أسعار الفائدة في تجاوز التوقعات السابقة، بدأ حتى المحللون العقاريون الأكثر تفاؤلاً في خفض توقعاتهم لسوق الإسكان الأمريكية في عام 2026.

في نهاية العام الماضي، توقع كبير الاقتصاديين في NAR، Lawrence Yun، أنه مع اتجا معدلات الرهن العقاري المتوسطة تدريجيًا نحو 6%، فقد تشهد مبيعات المنازل القائمة في الولايات المتحدة نموًا بنسبة 14% في عام 2026. ولكن مع تغيّر البيئة الاقتصادية والجيوسياسية، خفض بشكل كبير توقعاته في يونيو إلى نمو قدره 4% فقط لهذا العام، حيث استندت تلك التوقعات إلى فرضية أن متوسط معدل الرهن العقاري في عام 2026 سيكون حوالي 6.5%.

واليوم، ارتفع معدل الفائدة للرهن العقاري لمدة 30 عامًا بالفعل إلى 6.95%، ليقترب من حاجز 7%. وأوضح Yun أنه بعدما انخفضت معدلات الفائدة إلى حوالي 6% في وقت سابق من هذا العام، عادت بعض المشترين المحتملين المنظرين سابقًا إلى النظر في دخول السوق؛ لكن مع ارتفاع المعدلات مرة أخرى نحو 7%، قد يعتقد بعضهم أن العقارات أصبحت خارج حدود قدرتهم على الشراء.

ومع استئناف الاحتياطي الفيدرالي دورة رفع أسعار الفائدة وارتفاع معدلات الفائدة على الرهن العقاري للأسبوع الرابع على التوالي، أصبحت القدرة على شراء المنازل تحت ضغط متزايد، وقد يتأخر الانتعاش المأمول في سوق الإسكان الأمريكي فترة أخرى.