Die Zinserhöhung der FED erhöht den Druck weiter: Die amerikanischen Hypothekenzinsen steigen vier Wochen in Folge auf fast 7%, wodurch sich die Erholung des Immobilienmarkts weiter verzögern könnte.

Laut APP von Aktienanalyse Deutschland steht der US-Wohnungsmarkt erneut unter Druck durch hohe Zinssätze. Die am Donnerstag von Freddie Mac veröffentlichten Daten zeigen, dass die durchschnittliche 30-jährige Festhypothekenzinsrate in den USA bis zum 17. September auf 6,95 % gestiegen ist, gegenüber 6,76 % in der Vorwoche. Dies ist der vierte Anstieg in Folge und der höchste Stand seit Januar 2025. Im Vergleich dazu lag dieser Zinssatz im gleichen Zeitraum des Vorjahres lediglich bei 6,26 %.

Für potenzielle Käufer, die eigentlich erwarteten, dass die Hypothekenkosten bis 2026 allmählich sinken würden, stellt die erneute Annäherung der Hypothekenzinsen an 7 % zweifellos eine zusätzliche Belastung dar. Dies gilt insbesondere, nachdem die US-Notenbank am Mittwoch gerade eine Zinserhöhung um 25 Basispunkte bekannt gegeben hat, wodurch die Erwartungen an eine kurzfristige deutliche Senkung der Kreditkosten weiter abgekühlt wurden.

Am 16. September hat die US-Notenbank (Federal Reserve) mit 12 Ja-Stimmen und 0 Nein-Stimmen einstimmig beschlossen, den Zielbereich für den Leitzins um 25 Basispunkte auf 3,75 % bis 4,00 % anzuheben. Dies ist die erste Zinserhöhung der Federal Reserve seit Juli 2023. Die Federal Reserve erklärte, dass die wirtschaftlichen Aktivitäten in den USA weiterhin robust expandieren, jedoch die Inflation nach wie vor hoch bleibt; dieser politische Schritt soll dazu beitragen, die Inflation schneller auf das Ziel von 2 % zurückzuführen.

Wohnpreise und hohe Zinssätze belasten – Kaufbelastung verschärft sich

Da die Hypothekenzinsen sich 7 % annähern, ist die Erschwinglichkeit von Wohnraum in den USA bereits erheblich unter Druck.

Basierend auf Schätzungen von Intercontinental Exchange Inc. muss eine typische Familie derzeit etwa 31 % ihres mittleren Haushaltseinkommens aufwenden, um einen Kredit für ein durchschnittliches US-Haus im Wert von 440.000 Dollar zu bezahlen. Dieser Anteil ist der höchste seit Juli 2025. Zugleich ist das Vertrauen der US-Bauunternehmen in diesem Monat auf den niedrigsten Stand seit einem Jahr gefallen, was die anhaltend hohen Finanzierungskosten und die eingetrübte Perspektive des Wohnungsmarktes widerspiegelt.

Hypothekenzinsen werden normalerweise von den langfristigen Renditen der US-Staatsanleihen beeinflusst. Nach der jüngsten Zinserhöhung der Federal Reserve ist die Rendite der 10-jährigen US-Staatsanleihe, die eine wichtige Referenz für Hypothekenpreise in den USA darstellt, zwar etwas gesunken, bleibt aber nahe an der Marke von 5 %. Das bedeutet, dass selbst bei kurzfristigem Rückgang der US-Staatsanleiherenditen das Finanzierungsumfeld weiterhin angespannt bleibt.

Mischa Fisher, Chefökonom von Zillow Group, erklärte, dass die jüngsten schnellen Zinsanstiege einen Markt treffen, der ohnehin schon schwach war. Die Verkaufszahlen von Häusern sind im Jahresvergleich von einem niedrigen Niveau weiter gesunken. Er glaubt jedoch, dass die Hypothekenzinsen bis 2027 eher sinken könnten, wenn das Vertrauen in die Inflationskontrolle wächst, was eine Erholung des Wohnungsmarktes erleichtern könnte.

Transaktionen im US-Wohnungsmarkt bleiben schwach – Hausverkäufe im August fallen im Jahresvergleich um 4,7 %

Der Bremswirkung hoher Hypothekenzinsen auf Immobiliengeschäfte ist bereits sichtbar.

Laut den am Donnerstag veröffentlichten Daten der National Association of Realtors (NAR) sind die Verkaufszahlen von zum Verkauf stehenden Häusern im August gegenüber dem Vormonat nur um 0,3 % gestiegen, im Jahresvergleich allerdings um 4,7 % gesunken. Während die Verkäufe im Süden und Westen im Monatsvergleich zulegten, sanken sie im Nordosten und Mittleren Westen; im Jahresvergleich waren in allen vier Regionen der USA Rückgänge zu verzeichnen.

Lawrence Yun, Chefökonom der NAR, sagte, dass trotz steigender Hypothekenzinsen im August weiterhin Käufer Kaufverträge abschließen, der US-Wohnungsmarkt insgesamt aber weiterhin schwach bleibt. Beschäftigungs- und Einkommenswachstum hätten eigentlich die Kaufkraft der Haushalte gestärkt, doch die hohen Hypothekenzinsen neutralisieren einen großen Teil dieses Vorteils. Die Zahl der unterzeichneten Wohnungsverträge in den USA liegt weiterhin etwa 30 % unter dem Niveau vor der Corona-Pandemie.

Die zuvor veröffentlichten Daten zeigen ebenfalls, dass der Wohnungsmarkt schwach bleibt. Die Verkäufe bestehender Häuser in den USA gingen im August gegenüber dem Vormonat um 2,0 % zurück, auf eine annualisierte Rate von 3,98 Millionen Einheiten; im Jahresvergleich beträgt der Rückgang 1,2 %. Gleichzeitig ist der Medianpreis bestehender Häuser im Jahresvergleich um 1,6 % auf 429.100 Dollar gestiegen.

NAR senkt Prognose für das diesjährige Verkaufswachstum deutlich

Da die Zinsentwicklung weiterhin die bisherigen Erwartungen übertrifft, passen selbst zuvor optimistischere Immobilienanalysten ihre Prognosen für den US-Wohnungsmarkt 2026 nach unten an.

Ende letzten Jahres hatte Lawrence Yun, Chefökonom der NAR, noch erwartet, dass die Verkäufe bestehender Häuser in den USA bis 2026 um 14 % steigen könnten, wenn sich die durchschnittliche Hypothekenzinsen langsam 6 % annähern. Aufgrund geänderter makroökonomischer und geopolitischer Bedingungen hat er im Juni die Prognose für das diesjährige Verkaufswachstum deutlich auf 4 % gesenkt, wobei diese Annahme auf einer durchschnittlichen Hypothekenzinsrate von etwa 6,5 % für 2026 basiert.

Mittlerweile liegt die 30-jährige Hypothekenzinsrate bei 6,95 %, nur einen Schritt von 7 % entfernt. Yun sagte, dass die Hypothekenzinssätze Anfang dieses Jahres kurzzeitig auf 6 % gefallen waren, was einen Teil der ursprünglich abwartenden potenziellen Käufer erneut zum Markteintritt motivierte; doch mit dem erneuten Anstieg auf 7 % könnten einige Interessenten erneut zu der Ansicht gelangen, dass Häuser für sie nicht mehr erschwinglich sind.

Vor dem Hintergrund einer erneuten Zinserhöhungsphase der Federal Reserve und vier Wochen steigender Hypothekenzinsen verschärft sich die Belastung für Wohnungsinteressenten weiter, und die lang erwartete Erholung des US-Wohnungsmarktes dürfte sich weiterhin verzögern.