Las tasas hipotecarias en Estados Unidos alcanzan su máximo en tres años, pero la “rigidez hacia abajo” de los precios de la vivienda intensifica el desafío para la política de la Reserva Federal.

Según reporta Noticias Financieras Zhihui, las tasas hipotecarias en Estados Unidos subieron por sexta semana consecutiva, alcanzando su nivel más alto en casi tres años, lo que está alejando a potenciales compradores del mercado. De acuerdo con los datos publicados el miércoles por la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA), durante la semana que finalizó el 25 de septiembre, la tasa contractual de las hipotecas fijas a 30 años aumentó 18 puntos básicos hasta 7,30 %, el nivel más alto desde noviembre de 2023; la tasa de las hipotecas a tasa ajustable (ARM) a cinco años saltó 37 puntos básicos hasta 6,47 %, alcanzando un nuevo máximo en más de dos años.

El aumento en el costo del financiamiento significa más dificultades para un mercado inmobiliario ya de por sí débil. El índice de compras de la MBA (que mide las solicitudes de crédito) cayó un 4,3 %, el nivel más bajo desde abril de 2025; el índice de refinanciación bajó otro 8,7 %, extendiendo la caída desde mediados de agosto. Joel Kan, vicepresidente y subdirector de economía de la MBA, dijo claramente en el comunicado oficial: "El aumento de las tasas hipotecarias hasta cerca de un máximo de tres años ha dejado a los prestatarios al margen".

Desglosando los datos, el volumen total de solicitudes bajó un 6 %, tanto las solicitudes de compra como de refinanciación descendieron al ritmo semanal más bajo desde 2025; las refinanciaciones respaldadas por el gobierno disminuyeron un 13 %, y las solicitudes FHA y VA cayeron en dos dígitos; la proporción de las ARM subió a 10,3 %, el nivel más alto desde octubre de 2025 — la diferencia de alrededor de 80 puntos básicos entre las ARM y las de tasa fija está llevando a más personas a elegir la tasa ajustable.

Mercado inmobiliario: la oferta vuelve pero los precios no bajan

Las tasas hipotecarias y las ventas de viviendas existentes suelen moverse en direcciones opuestas, pero este enfriamiento no es uniforme. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), las ventas de viviendas existentes en agosto cayeron un 2,0 % mensual y un 1,2 % anual, con un ritmo anualizado de 3,98 millones de unidades, el más débil desde junio de 2025; al mismo tiempo, el inventario en venta ascendió a 1,62 millones de unidades, un 3,2 % más mensual y un 5,9 % más anual — superando por primera vez las 1,6 millones desde noviembre de 2019, lo que representa 4,9 meses de oferta al ritmo de venta actual, el nivel más alto en más de una década. Lawrence Yun, economista jefe de la NAR, señaló que la mayor oferta está dando a los compradores "mejores oportunidades de negociación": en agosto cerca del 20 % de los inmuebles en venta bajaron su precio, el porcentaje de ventas por encima del precio de lista cayó del 20 % del año anterior a 16 %, y el tiempo medio en el mercado fue de 31 días.

Sin embargo, los precios no han girado: el precio medio de las viviendas existentes en agosto fue de 429.100 dólares, un 1,6 % más que el año anterior, encadenando 38 meses de subidas interanuales; en el rango de 1 a 2,5 millones de dólares, las ventas disminuyeron un 10 % anual, mientras que las ventas de más de 1 millón aumentaron un 3,9 %, siendo este el rango de mayor crecimiento. Yun lo atribuye a los salarios y el empleo — en agosto, los salarios subieron un 3,1 % interanual y se crearon 643.000 empleos no agrícolas en el año, "la creación de empleo y el crecimiento de los salarios suelen impulsar la demanda de viviendas".

Esto es precisamente la razón por la cual Mark Fleming, economista jefe de First American Financial, considera que los precios presentan una “resistencia a la baja” (downside sticky). Señala que tasas hipotecarias superiores al 7 % dejan a más personas “atadas” a sus viviendas actuales — la diferencia entre los préstamos hipotecarios del 3 % y 4 % en manos de los propietarios y las tasas actuales está aumentando.

Según los datos del primer trimestre de este año del banco nacional de préstamos hipotecarios FHFA, aproximadamente el 66,7 % de los préstamos existentes tienen una tasa inferior al 5 %, el 49,9 % por debajo del 4 % y el 19,5 % por debajo del 3 %, con una tasa promedio de alrededor del 4,5 % (según Morgan Stanley, alrededor del 70 % está por debajo del 5 % y la mitad por debajo del 4 %). Cambiarse a una vivienda del mismo valor significaría un aumento considerable en el pago mensual, por lo que "no vender" se convierte en la opción más racional. Según Fleming, las ventas podrían ralentizarse aún más, pero mientras no haya una recesión económica severa que desencadene ejecuciones hipotecarias o ventas forzadas, es poco probable que los precios caigan drásticamente, "en general, los precios subirán más despacio o dejarán de subir".

Inflación: ¿por qué el rubro vivienda sigue sosteniendo el IPC subyacente?

Si pasamos de mirar el mercado inmobiliario al índice de precios al consumidor, encontramos una aparente contradicción: el mercado inmobiliario está tan frío, ¿por qué la inflación en vivienda mantiene el IPC subyacente?

Según los datos publicados por la Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU. el 11 de septiembre, el IPC en agosto subió un 3,4 % anual (igual que el mes anterior) y un 0,4 % mensual; el IPC subyacente, excluyendo alimentos y energía, subió un 2,4 % anual, ligeramente por debajo del 2,5 % previo. El rubro vivienda (shelter) subió un 3,0 % anual, continuando la baja frente al 3,2 % de julio; el aumento mensual fue del 0,3 %, y los dos componentes de mayor peso — alquiler equivalente de propietarios (OER) y renta principal de residencia (RPR) — subieron solo un 0,2 % cada uno, con el alza mensual explicada principalmente por un salto del 2,4 % en alojamiento fuera del domicilio (hoteles).

La clave radica en el peso y la metodología estadística. Según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), el rubro vivienda representa más del 40 % del IPC subyacente; otro cálculo común lo sitúa en aproximadamente un tercio del IPC total. El OER mide la estimación de los propietarios sobre cuánto podrían alquilar sus propias viviendas, sin incluir costos reales como seguros, impuestos inmobiliarios o mantenimiento; además, los datos de alquiler se obtienen mediante encuestas y presentan un rezago notable respecto a las variaciones del mercado, normalmente entre 9 y 12 meses.

Esto implica que el actual nivel elevado de tasas hipotecarias y precios de la vivienda difícilmente se trasladará a una “desaceleración” de la inflación en el corto plazo mediante el rubro vivienda; por el contrario, mientras el componente de vivienda siga subiendo a un ritmo del 3 %, el IPC subyacente difícilmente retroceda rápido al objetivo del 2 % — en agosto, el supernúcleo (el núcleo excluyendo vivienda) subió un 3,1 % anual, confirmando también la rigidez de los precios de los servicios.

El otro extremo de la cadena: Bonos del Tesoro a 10 años y la Reserva Federal

La tasa hipotecaria no la define directamente la Reserva Federal, sino que está anclada en el costo de financiamiento a largo plazo: la hipoteca a 30 años se referencia principalmente en el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años, más un diferencial por riesgo de prepago en los títulos respaldados con hipotecas (MBS) — actualmente, los principales modelos de previsión aplican un spread de unos 2 puntos porcentuales.

Y el rendimiento de los bonos a 10 años está en niveles récord. Según los precios de cierre, el lunes el rendimiento a 10 años terminó en 5,2361 %, tras tocar 5,27 % durante la sesión, el máximo desde junio de 2007; el bono a 2 años, más sensible a la tasa de política monetaria, cerró en torno al 4,93 %; el rendimiento a 30 años alcanzó el 29 de septiembre el 5,62 % intradiario, el mayor desde 2002. Los factores que impulsan al alza los rendimientos son los mismos que los de las tasas hipotecarias: el conflicto en Oriente Medio elevó los precios de la energía, las expectativas de inflación repuntaron, los déficits del Tesoro y el incremento en la oferta de bonos aumentaron la prima por plazo, y la expectativa de una Reserva Federal aún más restrictiva.

A comienzos de mes, la Reserva Federal subió tasas por primera vez desde 2023, elevando la tasa de referencia al rango de 3,75 % a 4,00 %. Según el diagrama de puntos de la última reunión, 12 de 16 funcionarios prevén otra suba de tasas este año y 4 prevén dos; el presidente de la Fed, Kevin Warsh, declaró tras la reunión que el índice PCE preferido de inflación del banco central estuvo en torno al 3,6 % en agosto. El consenso entre inversores es que la Fed subirá tasas una vez más antes de fin de año.

Los organismos de previsión ya están revisando a la baja sus perspectivas para el mercado inmobiliario. Según la última estimación de MBA, la tasa fija a 30 años elegible para Fannie Mae y Freddie Mac estará alrededor del 6,8 % en el cuarto trimestre y se mantendrá hasta junio del año próximo, por encima del 6,7 % que estimaban el mes pasado; el volumen de refinanciación proyectado para 2026 es de unos 700.000 millones de dólares (por debajo de los 713.000 millones estimados en agosto y 747.000 millones en julio), bajando a 634.000 millones en 2027; las ventas de viviendas usadas se estiman en unos 4,105 millones de unidades.

La previsión de Fannie Mae es similar: durante los próximos tres meses, la tasa media a 30 años será del 6,8 %, cayendo al 6,7 % en el primer trimestre del año próximo. Ambas instituciones esperan que los bonos a 10 años cierren el año alrededor del 4,8 % — lo que implica que la proyección del 6,8 % para las tasas hipotecarias ya incorpora una ligera disminución en las tasas largas y las expectativas de inflación en los próximos meses; la tasa del 7,30 % registrada la semana pasada supera ese supuesto en unos 50 puntos básicos.

¿Dónde se traba el ciclo?

Si unimos las cuatro partes, vemos un círculo vicioso auto-reforzado: el alto costo de la vivienda eleva el costo de vida y los salarios, sosteniendo la inflación de servicios; la inflación de servicios y los precios de la energía dificultan que la Reserva Federal cambie de enfoque, manteniendo altos los rendimientos largos; estos determinan las tasas hipotecarias, que al estar altas congelan la demanda de mudanzas, deprimen el volumen de operaciones y agravan la escasez de oferta; y la falta de oferta sigue haciendo que los precios se mantengan "pegados en la parte baja", proporcionando combustible para la inflación en vivienda. La suba de la tasa política puede enfriar la demanda, pero no logra mover la pieza más rezagada del ciclo: el retraso estadístico del rubro vivienda y el efecto "encierro" de los propietarios.

Este ciclo también tiene vías de salida: el inventario ya está subiendo (los 4,9 meses de oferta son el máximo en más de una década), más vendedores están bajando precios y el porcentaje de hipotecas existentes por debajo del 4 % según FHFA bajó del pico a 49,9 %, lo que significa que el efecto "encierro" irá desvaneciéndose gradualmente a medida que se paguen los créditos de baja tasa; si los rendimientos largos bajan, la cadena de mudanzas se desbloqueará primero. Sin embargo, en un contexto donde en agosto el rubro vivienda del IPC aún sube un 3,0 % y el dato de septiembre recién se publica el 14 de octubre, el mercado solo ve una dirección: tasas más altas, menos operaciones y precios que no bajan.