Setelah terpilih, logika penentuan harga pusat data berubah! Selamat tinggal ekspansi yang tidak teratur, dari persaingan pertumbuhan beralih ke persaingan kelangkaan

Titik penentu harga inti industri pusat data sedang berubah. Pergeseran kebijakan setelah pemilu paruh waktu Amerika Serikat membuat pasar dengan cepat beralih fokus dari tambahan kapasitas baru ke kelangkaan aset yang telah dibangun, telah disetujui, dan sedang dibangun.

Menurut platform perdagangan Chase Angin, JPMorgan dalam laporan riset kredit Amerika Utara tanggal 4 November menyatakan bahwa Partai Demokrat memperoleh kontrol di DPR dan Senat, serta memenangkan pemilihan gubernur di negara bagian pusat data utama seperti Texas, Georgia, New Mexico, dan Nevada. Pada saat yang sama, dari 45 langkah pemungutan suara lokal yang membatasi pusat data, 42 telah lolos atau cenderung lolos.

Hal ini berarti, pengembang pusat data menghadapi ambang persetujuan yang lebih tinggi, siklus pembangunan yang lebih panjang, dan kendala politik lokal yang lebih kompleks. Narasi ekspansi yang sebelumnya disukai pasar, kini sedang dihargai ulang berdasarkan kepastian izin, akses listrik, dan kapasitas yang telah terealisasi.

Bagi investor, bidang yang paling terdampak langsung meliputi pembiayaan proyek berimbal hasil tinggi, pengembang listrik independen, penyedia listrik jembatan, dan pengembang pusat data. JPMorgan memperkirakan, rencana modal tahun 2027 tidak akan banyak berubah, tekanan sesungguhnya akan terkonsentrasi pada proyek tahun 2028 dan seterusnya.

Pergeseran kebijakan, ambang proyek baru meningkat

JPMorgan menyatakan, "Gelombang Biru" memiliki dampak mendalam terhadap industri pusat data dan listrik. Platform kampanye gubernur sangat patut diperhatikan, karena pergeseran kebijakan setelah terpilih biasanya tidak segera menyimpang dari janji kampanye.

Di Texas, Gina Hinojosa secara eksplisit mengusulkan penghentian segera pembangunan pusat data baru selama kampanye, serta memberikan lebih banyak kewenangan kepada komunitas lokal dalam pengambilan keputusan pembangunan. Dia juga menekankan pembekuan tarif dan peningkatan pengawasan infrastruktur pusat data, untuk mengendalikan biaya listrik bagi warga.

Di Georgia, Keisha Lance Bottoms tidak menjadikan pusat data sebagai isu inti kebijakan, namun pernah mendukung penghentian pembangunan pusat data baru selama "satu hingga enam bulan atau lebih lama", untuk menilai dampak jangka panjang bagi negara bagian tersebut. Senator Jon Ossoff lebih tegas, mengusulkan penghentian total dan investigasi atas pembangunan pusat data di Georgia.

Di New Mexico, Haaland menuntut penghentian proyek besar baru sampai regulasi perlindungan jelas. Di Nevada, Ford mengusulkan penghentian insentif pajak pusat data, menetapkan standar gaji dan tunjangan karyawan, serta mewajibkan pusat data menanggung biaya tambahan akibat kenaikan tarif listrik warga. Di Ohio, Acton mendukung penghentian bersyarat, mewajibkan pusat data menanggung 100% biaya utilitas, menggunakan tenaga kerja dari serikat pekerja, dan meningkatkan transparansi operasi.

Hasil pemungutan suara di tingkat lokal memperkuat tren ini. JPMorgan mengutip data dari Ballotpedia bahwa dari 45 langkah pemungutan suara lokal yang membatasi pusat data, 42 telah lolos atau cenderung lolos, hanya langkah Harwood di North Dakota yang gagal, dan dua lainnya belum diumumkan hasilnya.

Langkah-langkah ini terutama terkonsentrasi di Midwest, berupa batasan MW, persyaratan persetujuan pemilih, atau larangan langsung pembangunan. Berdasarkan negara bagian, Ohio memiliki jumlah terbanyak, mencapai 20 langkah, diikuti Illinois dan Maine. Laporan tersebut menyatakan, mengingat tingkat keberhasilan pemungutan suara lokal ini dan partisipasi publik, langkah pembatasan serupa dapat semakin meluas pada tahun 2028. JPMorgan mengutip pengamat yang mengatakan, "Pemilu 2028 telah dimulai."

Aset yang telah dibangun naik nilai, proyek yang disetujui relatif unggul

Logika penentuan harga pasar pusat data berubah karenanya. JPMorgan menyatakan, pusat data dan infrastruktur listrik yang telah dibangun, sepenuhnya disetujui, atau masuk tahap konstruksi kini lebih bernilai ketimbang sebelum pemilu.

Laporan mengutip seorang trader yang mengatakan, "Dulu pasar bersedia membayar premium pada sewa berkelas investasi, sekarang premium dibayarkan untuk aset yang telah dibangun." Pernyataan ini merangkum pergeseran fokus investor: kualitas kontrak tetap penting, namun kapasitas yang dapat diserahkan dan kepastian persetujuan semakin memiliki bobot tinggi.

Di Texas, Georgia, New Mexico, dan Nevada sebagai negara bagian kunci, jalur untuk memperoleh izin dan menyelesaikan pembangunan pusat data baru diperkirakan lebih sulit, lebih lambat, dan lebih mahal. JPMorgan menilai, kemungkinan langkah penghentian berubah jadi larangan permanen memang kecil, tetapi laju ekspansi industri sudah terdampak signifikan.

Wilayah yang relatif ramah akan mendapatkan lebih banyak perhatian. Laporan menyoroti Louisiana dan North Dakota sebagai negara bagian yang bisa menarik investasi pengembang dan memperoleh dana pasar dengan biaya modal yang lebih menarik. Seiring lingkungan pengembangan Amerika semakin kompleks, pusat data internasional pun bisa semakin banyak mendapat perhatian.

Beberapa proyek yang telah disetujui atau telah berjalan mendapat dampak lebih ringan. JPMorgan menyatakan, proyek 2,6 GW terkait Meta oleh Vistra Energy di Ohio dan Pennsylvania telah berjalan, melibatkan aset nuklir sehingga relatif tahan terhadap efek kebijakan penghentian. Di Georgia, proyek 3,2 GW Georgia Power terkait OpenAI telah disetujui oleh Komisi Layanan Publik Georgia, dan diperkirakan mulai konstruksi akhir 2026. Laporan menilai proyek ini relatif aman.

Di Texas, American Electric Power Texas mendapat dukungan tertentu. Perusahaan baru-baru ini meningkatkan skala pengembangan pusat data yang telah disetujui di negara bagian menjadi 1,6GW. Sebaliknya, proyek yang belum disetujui, belum mendapat pendanaan, atau belum masuk tahap konstruksi akan menghadapi diskon lebih tinggi.

Texas menjadi fokus investor

Di bidang komputasi kinerja tinggi dan pembiayaan proyek berimbal hasil tinggi, investor paling fokus pada perubahan regulasi Texas. JPMorgan menyatakan, sekitar 27% kapasitas pusat data berimbal hasil tinggi yang sudah dibiayai sedang dibangun di Texas.

Risiko utama terkonsentrasi pada proyek yang akan beroperasi tahun 2028 dan 2029. Proyek-proyek ini bisa tertunda, bahkan pada kondisi ekstrem bisa dibatalkan. Daftar proyek yang belum dibiayai juga menjadi lebih tidak pasti, dan mendapatkan pembiayaan menjadi lebih sulit.

Pada daftar pembangunan pusat data berimbal hasil tinggi yang dipantau oleh JPMorgan, sekitar 78% berlokasi di Texas, terutama melibatkan Cipher dan Galaxy. Laporan menyatakan, perubahan kebijakan Texas menjadi salah satu variabel terpenting di pasar kredit pusat data.

Perusahaan neocloud juga menghadapi risiko tidak langsung. Jika pembangunan pusat data tertunda, waktu masuk kapasitas mengalami penundaan, sehingga memengaruhi jadwal pelaksanaan kontrak. Berdasarkan informasi publik, CRWV menyewa atau berencana menyewa pusat data di North Dakota, Illinois, Georgia, Texas, North Carolina, Oklahoma, Virginia, dan New York, serta memiliki pusat data di Pennsylvania dan New Jersey; proyek internasionalnya meliputi Inggris, Denmark, Indonesia, India, dan Kanada.

Industri listrik tertekan, dampak listrik jembatan lebih cepat

Pembangunan pusat data yang melambat pertama-tama akan memengaruhi proyeksi permintaan listrik. JPMorgan memperkirakan, kebanyakan pengembang energi independen bisa tertekan, terutama perusahaan yang memiliki eksposur besar di Texas, Ohio, Pennsylvania, dan Georgia.

Laporan menyatakan, kebanyakan negara bagian belum secara langsung melarang pembangunan pusat data, namun ambang persetujuan proyek baru akan lebih tinggi, sehingga proyek yang disetujui akan memperoleh keunggulan nyata. Perlambatan pembangunan pusat data bisa menekan harga listrik, namun kapasitas pembangkitan listrik baru yang berarti diperkirakan baru akan muncul sekitar 2029.

Penyedia listrik jembatan dan listrik di luar jaringan terlalu lebih cepat terdampak dalam jangka pendek. JPMorgan menyatakan siklus pembangunan pusat data yang lebih lama akan menurunkan permintaan solusi listrik jembatan, khususnya di Texas dan pasar PJM.

Utilitas yang diatur relatif terdampak ringan. Laporan menyebut, permintaan pusat data sebelumnya menopang proyeksi pertumbuhan EPS perusahaan utilitas 6% hingga 9%, tetapi penurunan belanja modal terkait bisa mengurangi tekanan neraca, terutama melihat investasi modal diperkirakan meningkat setidaknya hingga 2030.

Suplai obligasi bisa melambat, kelangkaan menopang harga daya komputasi

JPMorgan memperkirakan, rencana modal tahun 2027 tidak akan mengalami perubahan besar, karena kebanyakan proyek tahun tersebut telah dimulai. Dampak lebih besar akan muncul pada tahun 2028 dan seterusnya.

Dari sudut pasar pembiayaan, kebanyakan proyek 2027 telah mendapat pendanaan. Selanjutnya pasar harus menilai kapan proyek tahun 2028 dan seterusnya bisa memperoleh dana. Laporan memproyeksikan, suplai obligasi jangka pendek mungkin melambat, dan transaksi baru pertama akan lebih mungkin terkonsentrasi di pusat data serta proyek deployment GPU di yurisdiksi "aman".

Perlambatan ini juga punya sisi positif. Kurva pertumbuhan yang menjadi datar membantu progres komersialisasi mengejar belanja modal, sekaligus mempertahankan kondisi pasokan daya komputasi yang ketat lebih lama. Bagi investor, industri pusat data sedang bertransisi dari siklus ekspansi murni ke tahap penentuan harga berdasarkan izin, listrik, progres konstruksi, dan tingkat realisasi aset.