Ang mataas na interes ay bumabalot sa mga stock ng real estate sa Europa; mga strategist: labis na pesimismong maaaring magdulot ng dramatikong pagbabago

Ayon sa Filipino Finance APP, habang patuloy na tumataas ang mga rate ng interes, lalong lumalakas ang pesimismo ng merkado sa mga stock ng real estate sa Europa. Naniniwala ang ilang estratehista na ito ay lumikha ng kondisyon para sa isang dramatikong pagbaligtad ng mga stock sa real estate.

Bumaba ng halos 7% ang European Stoxx 600 Real Estate Index noong 2026, at inaasahang malalagpasan nito ang broader market para sa ikatlong sunod na taon. Kahit panatilihing nasa loob ng saklaw ang sektor sa panahong ito, ang agwat nito sa Stoxx 600 Index ay lampas na sa antas ng global financial crisis.

Malaki ang pagkakatalo ng sektor ng real estate ng Europa kumpara sa broader market

Laganap ang pesimismo, inaasahan sa rate ay mula pagbaba naging pagtaas

Sinabi nina Mislav Matejka, isang estratehista ng J.P. Morgan, at ang kanyang koponan: "Ang mga inaasahan sa rate mula sa pagbaba ng interes patungong posibleng pagtaas ay lalo pang nagpapahirap sa mga real estate na pamumuhunan, dahil ang mas mataas na gastos sa pangungutang at mas mahigpit na pananalaping kapaligiran ay lumilikha ng presyon sa halaga ng asset at sentimyento ng mga mamumuhunan. Mataas ang pagkakakabit ng real estate sektor sa mga bond, at kadalasang ikinokonsidera bilang alternatibo ng mga bond, kaya madali itong maapektuhan ng pagtaas ng bond yields."

Matagal na ring nagiging laganap ang pesimismo at lalo pa itong lumala ngayong tag-init. Ayon sa September fund manager survey ng Bank of America, ang European real estate ay isa sa biggest underweight na sektor, na may net 36% ng mga mamumuhunan ang may hawak na mas mababa sa benchmark level. Ito na ang pinakamataas na antas sa mahigit dalawang taon, halos triple ng noong Hulyo.

Mataas ang pagkakaugnay ng sektor na ito sa mga bond, at hindi walang dahilan ang mababang pagtingin dito. Ang mga pangunahing central bank ay nagsasagawa ng mahigpit na patakaran pang-salapi sanhi ng inflation; hangga't mataas ang presyo ng langis at nananatiling matatag ang ekonomiya, walang dahilan para magbago ng direksyon ang mga gumawa ng polisiya. Sa ngayon, inaasahan ng swap market na magtataas ang European Central Bank ng tatlong beses pa bago sumapit ang katapusan ng Hunyo sa susunod na taon, habang ang Bank of England naman ay inaasahang magtataas ng apat na beses bago matapos ang Hulyo sa susunod na taon.

Parang pustahan ang kinabukasan ng rate, posibleng matindi ang pagbaliktad

Gayunpaman, ang agresibong pagpresyo ng rate na nagtutulak sa pagtaas ng bond yields ay maaari ring mabilis na ma-reverse. Simula ng sumiklab ang giyera sa Iran, ang presyo ng langis ang naging pangunahing driver ng galaw ng bond at stock. Kahit na maliit ang pag-usad ng peace talks, anumang breakthrough ay maaaring drastikong magbago sa sitwasyon. Dahil dito, parang sisiwalan ng coin ang rate outlook, at kapag napakataas ng pesimismo sa merkado, maaring maging sobrang matindi ang reversal kapag nagbago ang direksyon.

Matagal nang mababa ang performance ng sektor na ito kaya naniniwala ang ilang institusyon na sobra na ang pesimismo. Parehong nagbigay ang mga estratehista ng Deutsche Bank at Bank of America ng “overweight” na rating sa real estate. Ang napakamurang presyo ay maaari ding maging suporta, dahil ang absolute at relative valuation ng sektor ay mas mababa kaysa sa kasaysayan nito.

Mas mababa sa kasaysayang average ang valuation ng sektor ng real estate sa Europa

Para sa Bank of America, bahagi ng kanilang optimismo ay kung paano maaapektuhan ng “mas mataas at mas matagal” na interest rate environment ang ekonomiya at risk assets.

Ayon sa team ng Bank of America na pinamumunuan ni Sebastian Raedler: "Batay sa mahinang performance ng real estate market kamakailan, ayon sa aming prediksyon gamit ang Germany bund yields at Purchasing Managers’ Index (PMI), may tinatayang 15% na espasyo para tumaas ang relative price ng real estate sa mga susunod na buwan. Isinasaalang-alang ang lokal na katangian ng sektor, kapag bumubuti ang eurozone PMI laban sa global PMI, kadalasang mas maganda ang performance ng real estate kaysa sa inaasahan sa yield."

Pagkakaiba ng performance sa rehiyon: Pabigat ang Germany, may policy catalyst ang UK

Malinaw ang pagkakaiba sa performance ng mga real estate stock sa bawat rehiyon, at iba-iba rin ang epekto ng lokal na patakaran. Halimbawa sa Berlin, muling inilalagay sa agenda ang isang agresibong proposal sa pagkuha ng malalaking housing portfolio, na nagdadala ng dagdag na banta sa sektor. Ang German real estate stocks ay ilan sa pinakamasamang performers sa European real estate index.

Sa kabilang banda, ngayon lang nakakabangon ang mga British house builders. Handang ibalik ng Labour government ang “Help to Buy” program, na malinaw na nagbibigay buhay sa dating nanlulumong house building sector—kung saan ang mortgage approval volume ngayong linggo ay bumagsak sa 32-buwang low. Malinaw ang malakas na reaksyon ng merkado sa balita, na nagpapakita ng epekto ng pagbabago ng polisiya sa posibleng pag-reverse.

"Matagal nang malubha ang undervaluation ng British real estate stocks. Ngayon, nagkaroon sila ng catalyst," sabi ni Clive Beagles, co-manager ng UK Equity Income Fund ng JO Hambro Capital Management Ltd. "Inaasahan na ang bagong shared equity loan scheme ng gobyerno ay muling magpapasigla sa new-build activity, magpapakawala ng potential ng profit growth, at magbibigay-bagong hugis sa hinaharap ng sektor. Naniniwala kami na maaari itong maging winning formula para sa UK stock market at active investors."

Gayunpaman, ang patuloy na panganib sa UK ay maaaring magdulot ng pag-iingat ng mga mamumuhunan sa maikling panahon. Mataas ang gilt yields sa pinakamataas na antas sa maraming taon, sumisipa taas ang refinancing costs, at marami sa mga kabahayan ay inaasahang haharap sa mas mataas na mortgage rates sa susunod na dalawang taon. Kasabay nito, itinuro ng mga analyst mula sa Goldman Sachs group na mas mabilis pa rin tumaas ang construction costs kaysa sa presyo, kaya nagkakaroon ng pressure sa profit margins.