Rezerwa Federalna Stanów Zjednoczonych ponownie zwiększa presję podwyżkami stóp procentowych; oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA rośnie czwarty tydzień z rzędu, zbliżając się do 7%. Ożywienie rynku nieruchomości może zostać dodatkowo opóźnione.

Według aplikacji Strefa Finansowa APP, amerykański rynek mieszkaniowy ponownie zmaga się z presją wysokich stóp procentowych. Według danych ogłoszonych przez Freddie Mac w czwartek, średnia stopa stałego kredytu hipotecznego na 30 lat w USA wzrosła do 6,95% do dnia 17 września, wyżej niż 6,76% tydzień wcześniej, rośnie czwarty tydzień z rzędu i osiąga najwyższy poziom od stycznia 2025 roku. Dla porównania, rok temu stopa ta była jedynie 6,26%.

Dla potencjalnych nabywców domów, którzy liczyli na stopniowe obniżenie kosztów kredytu hipotecznego w 2026 roku, powrót stopy kredytu do poziomu bliskiego 7% niewątpliwie stanowi nową presję. Zwłaszcza, że Fed właśnie w środę ogłosił podwyżkę stóp o 25 punktów bazowych, co dalej schładza oczekiwania rynku na wyraźny spadek kosztów pożyczania w krótkim okresie.

16 września Fed jednogłośnie (12 głosów za, 0 przeciw) podjął decyzję o podwyższeniu docelowego przedziału stopy federalnej funduszu o 25 punktów bazowych do poziomu 3,75%-4,00%. To pierwsza podwyżka stóp przez Fed od lipca 2023 roku. Fed wskazał, że aktywność gospodarcza USA nadal rośnie w solidnym tempie, jednak inflacja pozostaje wysoka; obecna decyzja ma na celu szybsze przywrócenie inflacji do docelowego poziomu 2%.

Podwójna presja: ceny domów i wysokie stopy – pogorszenie dostępności mieszkań

Gdy stopy kredytu hipotecznego zbliżają się do 7%, dostępność mieszkań w USA już była znacznie obciążona.

Według szacunków Intercontinental Exchange Inc., biorąc pod uwagę średnią cenę domu w USA wynoszącą 440 000 dolarów, typowa rodzina musi obecnie przeznaczyć około 31% swojego medianowego dochodu na spłatę kredytu hipotecznego, co jest najwyższym wskaźnikiem od lipca 2025 roku. Równocześnie, wskaźnik zaufania wśród amerykańskich firm budowlanych spadł w tym miesiącu do najniższego poziomu od roku, co dodatkowo wskazuje, że wysokie koszty finansowania tłumią perspektywy dla rynku mieszkaniowego.

Stopy kredytu hipotecznego są zwykle kształtowane przez rentowność długoterminowych obligacji skarbowych USA. Po tej podwyżce przez Fed, rentowność 10-letnich obligacji, będących kluczowym punktem odniesienia przy wycenie kredytów hipotecznych, nieco spadła, ale nadal utrzymuje się blisko 5%. Oznacza to, że nawet jeśli rentowność obligacji na chwilę się obniża, warunki finansowania mieszkań pozostają napięte.

Mischa Fisher, główny ekonomista Zillow Group, wskazał, że szybki wzrost stóp procentowych uderza w już słaby rynek mieszkaniowy, a liczba sprzedaży domów spada w porównaniu do niskiego już poziomu z zeszłego roku. Jednak jego zdaniem, jeśli wzrośnie pewność rynku co do kontroli inflacji, w 2027 roku stopy kredytów hipotecznych mogą spaść, co mogłoby doprowadzić do powrotu ożywienia na rynku.

Sprzedaż domów w USA wciąż słaba – liczba ofert w sierpniu spadła o 4,7% rok do roku

Wysokie stopy kredytów hipotecznych już wpływają na aktywność transakcji na rynku nieruchomości.

Według danych Narodowego Stowarzyszenia Agentów Nieruchomości (NAR) opublikowanych w czwartek, liczba domów wystawionych na sprzedaż w sierpniu wzrosła miesiąc do miesiąca o zaledwie 0,3%, podczas gdy rok do roku spadła o 4,7%. W regionach południowym i zachodnim wzrost, w północno-wschodnim oraz środkowo-zachodnim – spadek; w ujęciu rocznym wszystkie cztery główne regiony USA notują spadki.

Lawrence Yun, główny ekonomista NAR, powiedział, że mimo wzrostu stóp kredytów hipotecznych, w sierpniu dalej byli kupujący podpisujący umowy na zakup domów, ale ogólny rynek pozostaje słaby. Wzrost zatrudnienia i dochodów teoretycznie zwiększyłby siłę nabywczą mieszkańców, jednak wysokie stopy kredytów hipotecznych niwelują znaczną część tych korzyści. Obecnie liczba podpisywanych umów kupna mieszkań wciąż jest o około 30% niższa niż przed pandemią Covid.

Wcześniej publikowane dane także wskazują na słabość rynku. W sierpniu sprzedaż domów używanych w USA spadła miesiąc do miesiąca o 2,0% do rocznego wskaźnika 3,98 mln, spadając rok do roku o 1,2%; w tym samym czasie mediana ceny sprzedaży używanych domów wzrosła rok do roku o 1,6%, osiągając 429 100 dolarów.

NAR znacznie obniża prognozę wzrostu sprzedaży w tym roku

W miarę jak stopy procentowe przekraczają wcześniejsze prognozy, nawet bardziej optymistyczni analitycy rynku nieruchomości zaczęli rewidować swoje przewidywania dotyczące amerykańskiego rynku mieszkaniowego na 2026 rok.

Pod koniec zeszłego roku Lawrence Yun, główny ekonomista NAR, prognozował, że wraz ze zbliżeniem się średnich stóp kredytów hipotecznych do poziomu 6%, sprzedaż domów używanych w USA w 2026 roku może wzrosnąć o 14%. Jednak wraz ze zmianą otoczenia makroekonomicznego i geopolitycznego, już w czerwcu znacząco obniżył prognozę wzrostu sprzedaży na ten rok do 4%, bazując na założeniu, że średnia stopa kredytów hipotecznych wyniesie około 6,5% w 2026 roku.

Obecnie stopa kredytu hipotecznego na 30 lat wzrosła już do 6,95%, dzieli ją tylko krok od poziomu 7%. Yun wskazuje, że kiedy wcześniej w tym roku stopy spadły chwilowo do około 6%, rzeczywiście skłoniło to część obserwujących potencjalnych kupców do ponownego rozważenia wejścia na rynek; jednak wraz z powrotem stóp w okolice 7%, niektórzy mogą znów uznać, że kupno domu przekracza ich możliwości finansowe.

W obliczu ponownego cyklu podwyżek stóp przez Fed i wzrostu stóp kredytów hipotecznych przez cztery tygodnie z rzędu, dostępność mieszkań w USA jest jeszcze bardziej zagrożona, a długo wyczekiwane ożywienie rynku mieszkaniowego może zostać ponownie odłożone w czasie.