Kolejny cel 8%? Amerykańskie oprocentowanie kredytów hipotecznych osiąga trzyletnie maksimum, „wyższe i dłużej” transakcje opanowują rynek nieruchomości

Według aplikacji Strefa Wiedzy Finansowej (APP), w USA obserwuje się gwałtowny wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych. W ciągu zaledwie miesiąca średnia stopa procentowa 30-letniego kredytu hipotecznego wzrosła o cały punkt procentowy, osiągając ponad 7,5%, czyli najwyższy poziom od trzech lat, co doprowadziło do gwałtownego spadku popytu ze strony kupujących nieruchomości. Dane dotyczące sprzedaży mieszkań we wrześniu mają wykazać znaczący spadek.

Bezpośrednią przyczyną obecnej fali wzrostu stóp procentowych są szeroko wzrastające rentowności obligacji na rynku globalnym. Stopy procentowe kredytów hipotecznych są szczególnie wrażliwe na zmiany rentowności 10-letnich obligacji skarbowych USA, których poziom w ostatnich tygodniach wzrósł do wieloletnich maksimów. W zeszłym tygodniu rentowność 10-letnich obligacji USA przebiła 5,360%, znacznie powyżej 3,97% sprzed wybuchu konfliktu w Iranie, a rentowności 30-letnich obligacji także osiągnęły najwyższy poziom od 2002 roku.

Jednak rzeczywista siła stojąca za tak szybkim wzrostem rentowności obligacji jest bardziej złożona niż się wydaje. Ekonomiści zwracają uwagę na szereg wzajemnie powiązanych czynników – szoki geopolityczne, odporność fundamentów gospodarczych, strukturalną konkurencję kapitałową i dynamiczny rozwój zadłużenia publicznego – które razem zmuszają inwestorów do radykalnej rewizji oczekiwań wobec inflacji i wzrostu gospodarczego.

Główny ekonomista Redfin, Daryl Fairweather, skomentował: „Trend jest bardzo wyraźny. Wchodzimy w okres wyższych i trwalszych stóp procentowych, za czym stoją istotne zmiany.”

Szok geopolityczny: konflikt z Iranem i skutki dla cen energii

Wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych jest bardzo zbieżny z wybuchem konfliktu w Iranie. W ciągu kilku tygodni po militarnym uderzeniu USA na Iran 28 lutego tego roku, stopy procentowe kredytów gwałtownie skoczyły, a inwestorzy zaczęli obawiać się wzrostu cen ropy i jego konsekwencji dla inflacji. Rynek nadal obawia się przenoszenia wzrostu cen energii na łańcuchy dostaw i pogorszenia inflacji.

Bardziej kluczowe jest to, że sama niepewność dotycząca sytuacji w Iranie wywiera ciągłą presję na wzrost stóp procentowych. Starszy ekonomista Realtor.com, Jake Crimel, wskazuje: „Niepewność geopolityczna jest tutaj ważnym elementem. Mówimy o szoku podażowym – nie tylko w odniesieniu do ropy, ale także innych sektorów handlu.” Inwestorzy domagają się wyższej premii za nieznane ryzyko, co bezpośrednio przekłada się na wzrost premii terminowej.

Według analizy PIMCO, od wybuchu konfliktu w Iranie rynek energetyczny pozostaje najbardziej oczywistym źródłem niepewności dla aktywów ryzykownych. Kontrakty na ropę WTI na sześć miesięcy wzrosły od końca lutego o około 25%, co jest zgodne z historycznymi geopolitycznymi szokami związanymi z ropą. Międzynarodowa Agencja Energetyczna przewiduje, że ze względu na impas w negocjacjach między USA a Iranem i utrudnienia w odbudowie dostaw, globalna podaż ropy spadnie do 2026 roku o 5,7 miliona baryłek dziennie, do 100,7 miliona baryłek. Pełna odbudowa podaży ropy z regionu Zatoki Perskiej może zostać przesunięta na 2027 roku.

Amerykański sekretarz finansów, Scott Besant, próbował obniżyć rentowności obligacji poprzez ich wykup, ale skutki były minimalne. Obwinia większość wzrostu stóp procentowych i kredytów hipotecznych za ceny energii, mówiąc: „Nie wiem, czy ten konflikt zakończy się w przyszłym tygodniu, za miesiąc czy za dwa, ale wierzę, że po drugiej stronie tego wszystkiego ceny energii znacznie spadną, a wraz z nimi stopy procentowe i kredyty hipoteczne.” Jednak większość ekonomistów sądzi, że sama cena energii nie tłumaczy obecnego środowiska wysokich stóp.

Odporność gospodarcza: silny wzrost jako fundament wyższych stóp procentowych

Amerykańska gospodarka wykazuje zaskakującą odporność, co stanowi podstawowy czynnik utrzymania wysokich stóp procentowych kredytów hipotecznych. Roczna dynamika PKB w drugim kwartale osiągnęła 2,2%, wydatki konsumentów pozostają silne, a ostatnie wskaźniki aktywności przemysłowej i konsumpcji nadal wykazują zdrowy wzrost.

„Konsument nadal wydaje pieniądze i wydaje ich realnie jeszcze więcej, co zazwyczaj wskazuje na silną gospodarkę,” twierdzi Orphe Diongui, założyciel i główny ekonomista Quantitative Research Group, firmy doradczej ds. nieruchomości i gospodarki. Dodaje, że w sytuacji, kiedy silna gospodarka podtrzymuje inflację znacznie powyżej celu Fed wynoszącego 2%, „inwestorzy domagają się dodatkowej premii za trzymanie długoterminowych obligacji,” co podnosi rentowności i stopy kredytów hipotecznych.

Warto zauważyć, że najnowsze prognozy Fed pokazują, iż do końca 2026 roku ogólna inflacja PCE wyniesie 3,7%, a mediana bazowej inflacji PCE została znacznie podwyższona do 3,4%. Utrzymująca się inflacja poza celem powoduje, że inwestorzy obligacyjni coraz dokładniej wyceniają ryzyko inflacyjne.

Ta „paradoksalna” sytuacja, w której dobre wiadomości są złymi wiadomościami, jest szczególnie widoczna na rynku kredytów hipotecznych. Silne dane gospodarcze oznaczają, że Fed nie ma pilnej potrzeby szybkiej obniżki stóp, a inflacja przekraczająca cel wymaga utrzymania restrykcyjnej polityki monetarnej, co razem wywiera presję na wzrost rentowności obligacji.

Gorączka kapitałowa wokół AI: Technologiczna rewolucja a „efekt wykluczania” na rynku obligacji

Choć wydaje się to niezwiązane, budowa infrastruktury dla sztucznej inteligencji (AI) jako źródło finansowania stanowi jeden z tych odległych, ale znaczących czynników napędzających wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych. Wielkie firmy technologiczne na niespotykaną dotąd skalę wchodzą na rynek obligacji, finansując centra danych, chipy i serwery dla AI.

Według statystyk, w ciągu dziewięciu miesięcy od stycznia tego roku branża technologiczna zaciągnęła około 500 miliardów dolarów kredytów, podczas gdy w 2024 roku liczba ta wynosi niemal zero. Goldman Sachs przewiduje, że w 2027 roku kwota ta wzrośnie do 1,2 bilionów dolarów. James Vrachas, dyrektor ds. akwizycji w firmie doradczej Post Oak Group, szacuje, że AI stanowi obecnie 25% wszystkich emisji obligacji korporacyjnych, podczas gdy dwa lata temu było to tylko 4%.

Po uwzględnieniu inflacji, wielkość pożyczek branży AI w tym roku przewyższy budowę całego internetu przez amerykańskich operatorów kablowych, a także zadłużenie firm kolejowych w epoce boomu kolejowego XIX wieku. Inwestorzy tłumnie kupują obligacje tych gigantów technologicznych, lecz oczekiwany zwrot jest już znacznie wyższy niż wcześniej. Nawet Meta (META.US) musi oferować ponad 7% rocznej rentowności, a jeszcze wyższe – ponad 9% – oferują firmy specjalizujące się w centrach obliczeniowych dla chmury, uznawane za bardziej ryzykowne.

Dla inwestorów obligacyjnych te transakcje są atrakcyjne: oferują wyższą stopę zwrotu niż obligacje rządowe, a emitenci często mają niemal taki sam rating kredytowy co rząd USA – w przypadku Microsoftu (MSFT.US) nawet lepszy. Rentowności obligacji są odwrotnie powiązane z cenami, więc kiedy inwestorzy kierują środki na dług AI, a oddalają się od amerykańskich obligacji oraz papierów zabezpieczonych hipoteką, wzrastają zarówno rentowności, jak i stopy kredytów hipotecznych.

Ten trend ma znaczący wpływ na rynek obligacji rządowych. Główny dyrektor ds. strategii nietradycyjnych w PIMCO, Mark Sedna, wskazuje, że emisje obligacji AI są „zbyt duże, zbyt szybkie”, co może prowadzić do „niestrawności” rynku papierów stałego dochodu. Główny dyrektor inwestycyjny PIMCO, Dan Ivasin, twierdzi, że masowe zaciąganie długów przez firmy AI jest jednym z kluczowych czynników napędzających wzrost rentowności 10-letnich obligacji skarbowych USA.

Kara Wu, starszy ekonomista Zillow, mówi: „Boom wydatków na AI może wykluczać inne podobne instrumenty inwestycyjne.” Bez względu na rozmiar efektu wykluczania, gigantyczna podaż długu AI zmienia równowagę popytu i podaży na rynku stałego dochodu, czego efekt na wzrost rentowności jest nie do przecenienia.

Spirala długu publicznego: Wstrząs rynku po przekroczeniu 40 bilionów dolarów

Jeśli dług AI tworzy nową formę konkurencji kapitałowej, to ekspansja długu USA jest bardziej fundamentalnym czynnikiem wzrostu stóp procentowych. Amerykańskie obligacje od dawna są światową przystanią, ich głęboki i płynny rynek oraz siła stabilności finansowej USA przyciągają silny zagraniczny popyt, co sprzyja niższym rentownościom.

Jednak ta sytuacja przechodzi subtelną, głęboką zmianę. Od pandemii zadłużenie USA znacznie wzrosło, w tym roku przekroczyło rekordowe 40 bilionów dolarów. Część nowych wydatków wynika ze stopniowego wycofywania pandemicznych środków awaryjnych, ale wydatki USA na programy społeczne i obronność często przewyższają przychody. Deficyt budżetowy na rok fiskalny 2026 wynosi już 1,993 bilionów dolarów, wzrost o 12% rok do roku, najwyższy od 2021 roku, a stosunek do PKB przekroczy 6%. Wydatki na odsetki po raz pierwszy przekroczyły 1 bilion dolarów, średnia rentowność handlowych obligacji wzrosła do 3,48%, o ponad 2 punkty procentowe wyżej niż pięć lat temu.

Taka sytuacja prowadzi do samonapędzającego się negatywnego cyklu: wraz ze wzrostem rentowności rząd musi przeznaczać coraz większą część środków budżetowych na spłatę rosnących odsetek, a wzrost ciężaru odsetek pogłębia obawy o trwałość finansów USA, co sprawia, że inwestorzy domagają się wyższej premii za ryzyko, jeszcze bardziej podnosząc rentowności.

Premia terminowa dla 10-letnich obligacji USA wzrosła do około 0,98%, 12-letniego maksimum. Analitycy wskazują, że przekroczenie 5,3% rentowności 30-letnich obligacji nie jest po prostu premią za płynność, lecz zawiera wycenę ryzyka niepewnej ścieżki fiskalnej USA. Choć sekretarz finansów Besant próbował stabilizować rynek operacjami wykupu obligacji, efekty są ograniczone – w obliczu długu przekraczającego 40 bilionów dolarów sam wykup nie jest wystarczający do przeciwdziałania siłom rynku.

Jeszcze bardziej niepokojące jest to, że budżetowe skutki gwałtownego wzrostu rentowności obligacji nie są jeszcze widoczne. Zmiany stóp dotyczą tylko nowo emitowanego długu, a refinansowanie starych papierów trwa, co oznacza, że w nadchodzących latach presja odsetkowa będzie nadal rosnąć.

Ścieżka polityki Fed: Oczekiwania dalszych podwyżek

Fed, choć nie bezpośrednio kontroluje stopy procentowe kredytów hipotecznych, mocno wpływa na ich kierunek poprzez decyzje dotyczące krótkoterminowych stóp funduszy federalnych. Zmiany oczekiwań rynku wobec polityki Fed już w dużej mierze znalazły odzwierciedlenie w obecnych stopach kredytów hipotecznych.

We wrześniu, na posiedzeniu FOMC, Fed podniósł podstawową stopę o 25 punktów bazowych do przedziału 3,75% - 4,00%, to pierwsza podwyżka od lipca 2023 roku, przy jednogłośnym poparciu wszystkich 12 głosujących członków. Z protokołu wynika, że większość członków spodziewa się jeszcze jednej podwyżki w tym roku, choć różnią się co do terminu – część chce wstrzymać się w październiku i zostawić następną podwyżkę na grudzień.

Z narzędzia CME FedWatch wynika, że inwestorzy obecnie wyceniają szanse podwyżki o 25 punktów bazowych na posiedzeniu 27-28 października poniżej 20%, podczas gdy liczbę tę kilka dni po wrześniowej decyzji szacowano na około 70%, lecz niemal całkowicie wyceniono podwyżkę jeszcze przed końcem roku. Członek zarządu Fed, Waller, stwierdził wcześniej, że podwyżki są jeszcze potrzebne, ale nie muszą być podejmowane w sposób ciągły.

Czy 8% jest osiągalne? Punkt krytyczny dla rynku mieszkaniowego

Pod wpływem tych wszystkich sił perspektywa osiągnięcia 8% stóp procentowych kredytów hipotecznych staje się coraz bardziej realna. Diongui z Quantitative Research Group mówi wprost: „To przestaje być odległą kwestią, jest coraz bliższe rzeczywistości.”

Główny analityk HousingWire, Logan Motoshami, w swoim scenariuszu pokazuje, że do osiągnięcia 8% stopy procentowej potrzeba rentowności 10-letnich obligacji na poziomie ok. 5,40% oraz dalszego pogorszenia spreadu kredytowego. Wymaga to także silnych danych gospodarczych, restrykcyjnego Fed i utrzymania konfliktu w Iranie. Jednak raport z rynku pracy za wrzesień okazał się słabszy od oczekiwań, więc nawet rentowność 10-letnich obligacji przy 5,40% nie przyniosła 8% kredytu hipotecznego, co oznacza, że spread jeszcze nie pogorszył się wystarczająco.

Główny ekonomista Moody's Analytics, Mark Zandi, wysuwa nawet ostrzeżenie: „Nie ma ograniczeń, nie istnieje coś takiego jak limit.” Twierdzi, że wyprzedaż na rynku obligacji może trwać dalej, a stopy mogą dojść do 8% lub nawet wyżej. Główna ekonomistka Cotality, Selma Hepp, mówi, że w skrajnym scenariuszu, jeśli rentowność 10-letnich obligacji USA osiągnie 6%-7% i dołączy się aktualny spread kredytów hipotecznych ok. 2 punkty, kredyty dla kupujących mogą wynieść 8%, a nawet 9%.

Według analizy technicznej Ivasina z PIMCO, przez techniczną presję sprzedażową związaną ze stop-lossami funduszy lewarowanych, rentowność 10-letnich obligacji USA może przekroczyć 6%, co byłoby pierwszym takim zdarzeniem od 26 lat. Wskazuje, że ostatnie działania na rynku są w znacznej mierze związane z „negatywnymi czynnikami technicznymi” oraz „działaniami stop-loss funduszy platformowych i innych lewarowanych inwestorów.”

Rynek mieszkaniowy już reaguje. Według danych Mortgage Bankers Association, wolumen wniosków o kredyt hipoteczny w tygodniu kończącym się 2 października był o 4,2% niższy niż tydzień wcześniej, piąty tydzień z rzędu ze spadkiem.

W kwestii perspektyw, Redfin spodziewa się, że stopy kredytów hipotecznych pozostaną wysokie, dopóki fundamentalne czynniki gospodarcze się nie zmienią, stopy nie spadną znacząco. Scenariusz HousingWire wskazuje, że do powrotu stóp do 7% potrzebne jest zakończenie konfliktu w Iranie i brak pogorszenia relacji handlowych – oba warunki zdają się nie mieć obecnie jasnych ram czasowych.