Stopy procentowe kredytów hipotecznych w USA spadają drugi tydzień z rzędu, ale nadal trudno ożywić rynek; ceny sprzedaży domów spadły po raz pierwszy od ponad trzech lat

Aplikacja informacyjna Zhitong Finance donosi, że amerykańskie stopy procentowe kredytów hipotecznych spadają drugi tydzień z rzędu, ale wciąż utrzymują się na wysokim poziomie powyżej 7%, co nie przyniosło skutecznego odbicia na wciąż słabym rynku mieszkaniowym. Wysokie koszty zakupu domu zmuszają potencjalnych kupujących do odkładania planów zakupu, a coraz więcej sprzedających decyduje się na obniżenie cen ofertowych. Najnowsze dane pokazują, że ceny sprzedaży domów w USA spadły po raz pierwszy od ponad trzech lat, co jeszcze bardziej pogarsza nierównowagę podaży i popytu na rynku mieszkaniowym.

Zgodnie z danymi opublikowanymi w czwartek przez Freddie Mac, średnie oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych w USA spadło z 7,32% w poprzednim tygodniu do 7,24%, już drugi tydzień z rzędu notuje spadek, lecz nadal jest blisko najwyższego poziomu od listopada 2023 roku. Dla porównania, w analogicznym okresie ubiegłego roku oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło tylko 6,17%.

Warto zauważyć, że 30-letnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA już przez sześć kolejnych tygodni utrzymuje się powyżej 7%, co jest najdłuższą taką serią od końca 2023 r. Choć wysokość oprocentowania spadła z 3-letniego maksimum 7,4% z połowy października, nadal jest ona wyższa o ponad jeden punkt procentowy w porównaniu z początkiem roku, co stale pogarsza zdolność nabywczą kupujących.

Wysokie stopy procentowe nadal tłumią popyt na zakup domów – miesięczne raty kredytów znacznie się zwiększają

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w USA utknął w pułapce wysokich cen i wysokich stóp procentowych. Z jednej strony, ciągle wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych sprawia, że wielu potencjalnych nabywców nie stać na zakup domu. Z drugiej zaś strony, obecni właściciele domów z niskorentownymi kredytami hipotecznymi niechętnie sprzedają swoje nieruchomości, aby uniknąć wyższych kosztów finansowania po zakupie nowego domu, co dodatkowo ogranicza podaż mieszkań na rynku.

Zgodnie z odpowiednimi szacunkami, w przypadku zakupu domu za 500 000 dolarów przy założeniu wkładu własnego 20%, obecna miesięczna rata kapitałowa i odsetkowa wzrosła o około 333 dolary w porównaniu z końcem lutego tego roku. Wówczas oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA na krótko spadło poniżej 6%.

Jeśli mowa o zakupie domu za milion dolarów przy tym samym wkładzie własnym, miesięczne obciążenie kredytem wzrosłoby o około 666 dolarów w porównaniu do końca lutego.

Dane Redfin pokazują, że mediana miesięcznej raty kredytowej amerykańskich nabywców utrzymuje się obecnie w pobliżu historycznie najwyższego poziomu. Główny ekonomista Mortgage Bankers Association (MBA), Mike Fratantoni, wskazuje, że w najbliższym czasie nie należy oczekiwać wyraźnego spadku stawek kredytów hipotecznych w USA. "Przewidujemy, że w okresie prognozy stopy procentowe kredytów hipotecznych nie spadną znacząco."

Zaznaczył, że obecnie rekordowo wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych istotnie spowalniają sprzedaż domów, udzielanie kredytów hipotecznych oraz aktywność na rynku nieruchomości komercyjnych.

Jednocześnie Rezerwa Federalna na październikowym posiedzeniu polityki pieniężnej zdecydowała się utrzymać stopy procentowe bez zmian, a rynek nadal spodziewa się, że na ostatnim posiedzeniu w tym roku zostaną one jeszcze podniesione. Oznacza to, że w najbliższym czasie rynek mieszkaniowy w USA raczej nie uzyska znacznego wsparcia ze strony niższych stóp procentowych.

Ceny mieszkań w USA spadają po raz pierwszy od ponad trzech lat – liczba sprzedających znacznie przewyższa liczbę kupujących

Wraz z pogarszającą się zdolnością zakupową Amerykanów coraz częściej pojawiają się oznaki wyraźnych obniżek cen na rynku nieruchomości.

Według danych opublikowanych w czwartek przez Redfin, mediana ceny sprzedaży domów w USA po raz pierwszy od ponad trzech lat spadła, co pokazuje, że wysokie koszty zakupu domu ograniczają możliwość ustalania cen przez sprzedawców. Jednocześnie relacje popytu i podaży na rynku mieszkań ulegają wyraźnej zmianie. Dane Redfin pokazują, że we wrześniu tego roku liczba sprzedających na rynku mieszkaniowym w USA była większa o niemal 63% niż liczba kupujących, co jest największą taką różnicą od 2013 roku, gdy zaczęto prowadzić takie statystyki.

Te dane pokazują, że mimo iż część obecnych właścicieli nie chce jeszcze sprzedawać swoich domów, liczba osób gotowych kupić nieruchomość spada jeszcze szybciej, przez co kupujący zyskują coraz większą przewagę w negocjacjach cenowych.

Starszy ekonomista Redfin, Asad Khan, wskazuje na pewien godny uwagi paradoks obecny na amerykańskim rynku nieruchomości: z punktu widzenia podaży, kupujący mają obecnie jedną z najlepszych pozycji na rynku od wielu lat, jednak wysokie koszty zakupu domu uniemożliwiają wielu osobom skorzystanie z tej okazji. "Ironią jest to, że z perspektywy podaży jest to być może najkorzystniejszy rynek dla kupujących od lat" – mówi Khan – "ale taka sytuacja występuje wtedy, gdy koszty zakupu domu są tak wysokie, że coraz mniej osób stać na zakup nieruchomości."

Sprzedaż nowych domów pozostaje słaba – zaufanie deweloperów na najniższym poziomie od 14 lat

Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych wpływa nie tylko na rynek wtórnych nieruchomości, ale także osłabia sprzedaż nowych domów w USA. Według danych opublikowanych przez U.S. Census Bureau we wtorek, we wrześniu sprzedaż nowych, jednopoziomowych domów spadła o 0,6% w ujęciu miesięcznym, co dowodzi, że popyt na nieruchomości wciąż pozostaje słaby.

Ceny nowych domów również są pod presją spadkową. Dane pokazują, że w dziewięciu miesiącach od początku 2026 roku w siedmiu odnotowano spadek mediany cen sprzedaży nowych domów w USA. W obliczu słabszej sprzedaży coraz więcej deweloperów jest zmuszonych do obniżek cen i oferowania innych zachęt, by przyciągnąć kupujących, co jednak dodatkowo uszczupla ich marże zysku.

Zgodnie z Housing Market Index opracowanym przez National Association of Home Builders (NAHB) wspólnie z Wells Fargo, z powodu wysokiego oprocentowania kredytów hipotecznych, utrzymującego się niedoboru siły roboczej i rosnących kosztów materiałów budowlanych, zaufanie amerykańskich deweloperów spadło do najniższego poziomu od 14 lat.

Trudna sytuacja deweloperów pokazuje, że słabość rynku mieszkaniowego w USA nie wynika wyłącznie z niedoboru podaży, lecz z tego, iż wysokie koszty finansowania stale ograniczają aktywność rynkową po stronie popytu.

Krótkoterminowe ożywienie rynku mieszkaniowego nadal wyzwaniem

Ogólnie rzecz biorąc, mimo że stopy procentowe kredytów hipotecznych w USA spadły nieco w ciągu ostatnich dwóch tygodni, finansowanie powyżej 7% nadal stanowi wyraźną presję dla rynku mieszkań.

Dla potencjalnych nabywców wysokie ceny i wysokie stopy procentowe powodują, że miesięczne raty kredytu hipotecznego utrzymują się blisko rekordowo wysokich poziomów; dla sprzedających z kolei oznacza to wydłużenie czasu sprzedaży domu i wzrost presji na obniżki cen. Dalszy spadek sprzedaży nowych domów, najniższe od 14 lat zaufanie deweloperów oraz znaczna przewaga liczby sprzedających nad kupującymi na rynku wtórnym wskazują również, że amerykański rynek mieszkaniowy wciąż nie ma siły do trwałego ożywienia.

Wobec możliwych kolejnych podwyżek stóp procentowych przez Rezerwę Federalną i trudno spodziewać się znacznych spadków stawek kredytów hipotecznych w krótkim terminie, amerykański rynek nieruchomości może nadal doświadczać zarówno słabego popytu, jak i presji na dostosowanie cen.