Fed adiciona pressão com aumento das taxas de juros; taxa de hipoteca nos EUA sobe por quatro semanas seguidas, chegando perto de 7%. Recuperação do mercado imobiliário pode ser ainda mais adiada.

De acordo com o aplicativo financeiro Zhihui Finance traduzido para o português como Finanças Inteligentes, o mercado imobiliário americano volta a enfrentar a pressão das altas taxas de juros. Dados divulgados pela Freddie Mac na quinta-feira mostram que, até 17 de setembro, a taxa média de hipoteca fixa de 30 anos dos EUA subiu para 6,95%, acima dos 6,76% da semana anterior, marcando a quarta semana consecutiva de aumento e atingindo o nível mais alto desde janeiro de 2025. Em comparação, no mesmo período do ano passado, essa taxa era de apenas 6,26%.

Para os potenciais compradores que esperavam uma redução gradual dos custos das hipotecas em 2026, a taxa de hipoteca se aproximando novamente de 7% representa, sem dúvida, uma nova pressão. Especialmente após o Federal Reserve anunciar, na quarta-feira, um aumento de 25 pontos-base nas taxas de juros, as expectativas de uma queda significativa nos custos de empréstimo no curto prazo esfriaram ainda mais.

Em 16 de setembro, o Federal Reserve decidiu unanimemente, com 12 votos a favor e nenhum contra, aumentar o intervalo da meta da taxa dos fundos federais em 25 pontos-base para 3,75%-4,00%. Esta foi a primeira alta de juros pelo Fed desde julho de 2023. O Federal Reserve afirmou que a atividade econômica dos EUA continua a se expandir em ritmo sólido, mas que a inflação permanece elevada. Esta ação política busca trazer a inflação de volta para a meta de 2% em tempo mais oportuno.

Preços dos imóveis e altas taxas de juros pressionam ainda mais; acessibilidade de compra se deteriora novamente

Com as taxas de hipoteca se aproximando de 7%, a acessibilidade à moradia nos EUA já se encontrava sob grande pressão.

Segundo estimativas da Intercontinental Exchange Inc., considerando o preço médio de uma casa nos EUA em US$ 440.000, uma família típica atualmente precisa destinar cerca de 31% da renda familiar mediana ao pagamento de hipotecas — a maior proporção desde julho de 2025. Ao mesmo tempo, o índice de confiança dos construtores residenciais americanos caiu este mês para o menor nível em um ano, refletindo ainda mais que os altos custos de financiamento estão restringindo as perspectivas do mercado imobiliário.

As taxas de hipoteca geralmente acompanham os rendimentos dos títulos do Tesouro americano de longo prazo. Após este aumento do Fed, o rendimento do título do Tesouro de 10 anos — referência importante para o preço das hipotecas nos EUA — recuou, mas ainda permanece próximo do elevado patamar de 5%. Isso significa que, mesmo com uma breve queda nos rendimentos dos Treasuries, o ambiente de financiamento habitacional continua apertado.

Mischa Fisher, economista-chefe do Zillow Group, afirmou que o rápido aumento das taxas de juros está impactando negativamente um mercado imobiliário já enfraquecido, com as vendas de casas caindo ainda mais em relação ao baixo patamar do ano anterior. No entanto, ele acredita que, se o mercado ganhar confiança de que a inflação está sob controle, é mais provável que as taxas de hipoteca caiam em 2027, o que poderá impulsionar uma recuperação e colocar o mercado de volta nos trilhos.

Transações no mercado imobiliário americano continuam fracas; vendas de casas pendentes em agosto caem 4,7% na comparação anual

O impacto negativo das altas taxas de hipoteca sobre as transações imobiliárias já tornou-se evidente.

Dados divulgados na quinta-feira pela Associação Nacional dos Corretores de Imóveis (NAR) mostram que as vendas de casas pendentes nos EUA cresceram apenas 0,3% em agosto em relação ao mês anterior, mas caíram 4,7% na comparação anual. No sul e no oeste, houve crescimento mensal, enquanto nordeste e centro-oeste registraram queda; na comparação anual, houve declínio nas quatro principais regiões dos EUA.

Lawrence Yun, economista-chefe da NAR, afirmou que, apesar do aumento das taxas de hipoteca, ainda houve compradores fechando contratos de aquisição de imóveis em agosto, mas o mercado imobiliário americano como um todo permanece deprimido. Crescimento de emprego e renda haviam melhorado o poder de compra dos residentes, mas as altas taxas de hipoteca anularam boa parte desse benefício. Atualmente, o volume de contratos imobiliários assinados nos EUA ainda está cerca de 30% abaixo dos níveis pré-pandemia de covid-19.

Dados divulgados anteriormente também mostram que o mercado permanece fraco. As vendas de casas existentes nos EUA em agosto caíram 2,0% em relação ao mês anterior, para uma taxa anualizada de 3,98 milhões de unidades, queda de 1,2% em relação ao ano anterior; o preço mediano de venda de casas no mesmo período subiu 1,6%, atingindo US$ 429.100.

NAR reduz drasticamente previsão de crescimento das vendas para este ano

Com as taxas de juros superando continuamente as expectativas anteriores, mesmo analistas imobiliários antes mais otimistas começaram a cortar as projeções para o mercado imobiliário americano em 2026.

No final do ano passado, Lawrence Yun, economista-chefe da NAR, previa que, conforme a taxa média das hipotecas se aproximasse de 6%, as vendas de casas existentes nos EUA poderiam crescer 14% em 2026. Mas, com as mudanças no cenário macro e geopolítico, em junho ele já havia reduzido drasticamente sua expectativa de crescimento das vendas existentes neste ano para 4%, na época baseada na premissa de uma taxa média de hipoteca em torno de 6,5% em 2026.

Agora, a taxa de hipoteca de 30 anos já subiu para 6,95%, quase alcançando 7%. Yun afirmou que, mais cedo, quando as taxas caíram para cerca de 6%, isso realmente estimulou alguns potenciais compradores indecisos a reconsiderar a entrada no mercado; porém, com a taxa voltando a subir para perto de 7%, alguns desses compradores passaram novamente a considerar que a compra de uma casa está além de suas possibilidades financeiras.

Com o Federal Reserve retornando ao ciclo de alta de juros e as taxas de hipotecas subindo por quatro semanas consecutivas, a acessibilidade da compra de imóveis enfrenta ainda mais pressão, e a esperada recuperação do mercado de habitação nos EUA pode ser mais uma vez adiada.