Высокие процентные ставки давят на европейские акции недвижимости. Стратеги: чрезмерный пессимизм может привести к драматическому развороту.

По данным приложения Zhitu Tongcai, по мере дальнейшего роста процентных ставок на рынке усиливается пессимизм в отношении европейских акций сектора недвижимости. Некоторые стратеги считают, что это создает условия для драматического разворота ситуации на рынке акций данного сектора.

Индекс недвижимости Stoxx 600 Европы в 2026 году снизился примерно на 7%, и, как ожидается, в третий год подряд окажется менее прибыльным, чем рынок в целом. Несмотря на то, что сектор за это время находился в фазе консолидации, разрыв между ним и индексом Stoxx 600 превысил уровень, наблюдавшийся во время мирового финансового кризиса.

Европейский сектор недвижимости значительно отстает от рынка

Пессимизм растет, прогноз по ставкам меняется с понижения на повышение

Стратег JP Morgan Мислав Матеика и его команда отмечают: «Ожидания относительно ставок изменились с понижения на возможное повышение, что усугубило трудности инвестирования в недвижимость, ведь более высокая стоимость заимствований и ужесточение финансовых условий оказывают давление на стоимость активов и настроения инвесторов. Сектор недвижимости тесно коррелирован с облигациями, часто рассматривается как альтернатива им и сильно реагирует на рост доходности облигаций».

Пессимизм сохраняется уже некоторое время и этим летом лишь усилился. Согласно сентябрьскому исследованию Bank of America среди фондовых управляющих, европейская недвижимость остается одним из самых недооценённых секторов: чистые 36% инвесторов держат в нем меньше активов, чем допускает бенчмарк, что является самым высоким уровнем за как минимум два года и почти втрое выше, чем в июле.

Так как сектор тесно связан с облигациями, внимание к нему ослабевает неслучайно. Крупные центральные банки ужесточают денежно-кредитную политику из-за инфляции, и пока цены на нефть высоки, а экономика сохраняет устойчивость, у регуляторов нет повода менять курс. В настоящее время рынок свопов ожидает, что Европейский центральный банк трижды повысит ставки к концу июня следующего года, а Банк Англии — четыре раза к концу июля следующего года.

Перспективы ставок — под угрозой случайности: возможен резкий разворот

Однако агрессивное ценообразование на рынке ставок, способствующее росту доходности облигаций, также может быстро измениться в обратную сторону. После начала войны в Иране цена нефти стала основным фактором динамики как облигаций, так и акций. И даже несмотря на слабый прогресс в мирных переговорах, любой прорыв может полностью изменить ситуацию. В итоге перспективы ставок оказываются непредсказуемыми, словно подбрасывание монеты, и когда на рынке царит такой пессимизм, перемена направления может быть очень резкой.

Поскольку сектор долгое время испытывает трудности, некоторые институциональные участники считают, что пессимизм стал чрезмерным. Стратеги Deutsche Bank и Bank of America дали акциям недвижимости рейтинг «повысить долю». Сильное снижение цен также может поддержать сектор: его абсолютные и относительные оценки сейчас значительно ниже исторического среднего.

Оценки европейского сектора недвижимости ниже исторического среднего

Для Bank of America одним из доводов в пользу недвижимости является то, как более высокие и долгосрочные ставки повлияют на экономику и рисковые активы.

Команда стратегов Bank of America под руководством Себастьяна Редлера отмечает: «Учитывая неудачные недавние показатели рынка недвижимости, мы оцениваем, что на основе доходности немецких облигаций и индекса менеджеров по закупкам (PMI) в ближайшие месяцы есть потенциал роста относительной цены недвижимости на примерно 15%. С учетом локального характера недвижимости, когда PMI еврозоны превышает глобальный PMI, сектор показывает себя лучше, чем ожидания по доходности».

Региональная дифференциация: давление на Германию, в Великобритании — политический катализатор

Динамика акций недвижимости заметно отличается в зависимости от региона, а влияние местных политик также различно. Так, в Берлине вновь обсуждается радикальный план изъятия крупных пакетов жилья, что создает дополнительную угрозу для сектора. Немецкие акции недвижимости — одни из самых слабых в европейском индексе недвижимости.

Наоборот, для британских застройщиков появилась передышка. Правительство лейбористов готово восстановить программу «помощь при покупке», что может стать стимулом для отрасли, ранее находившейся в кризисе: на этой неделе количество одобренных ипотечных кредитов достигло минимума за 32 месяца. Сильная реакция рынка на новость показала, насколько политические изменения способны спровоцировать резкий разворот.

«Акции британских компаний недвижимости ранее были сильно недооценены, и теперь они получили катализатор», — считает Клайв Биггерс, сопортфельный менеджер фонда доходных акций Великобритании JO Hambro Capital Management Ltd. «Новая государственная программа долевого кредитования может оживить рынок первичного жилья, раскрыть потенциал роста прибыли и изменить перспективы отрасли. Мы думаем, что это может стать ключом к успеху для рынка акций Великобритании и активных инвесторов».

Тем не менее, сохраняющиеся в Великобритании риски могут по-прежнему сделать инвесторов осторожными в краткосрочной перспективе. Доходность британских государственных облигаций на максимумах за много лет, что увеличивает стоимость рефинансирования, и в ближайшие два года многие домохозяйства столкнутся с ростом ипотечных ставок. Тем временем аналитики Goldman Sachs отмечают, что рост расходов на строительство опережает рост цен, что оказывает давление на маржу прибыли.