Cổ phiếu bất động sản châu Âu bị bao trùm bởi mối lo ngại về lãi suất cao, các chiến lược gia cho rằng sự bi quan quá mức có thể tạo ra sự đảo chiều kịch tính.

VietnamFinance APP đưa tin, khi lãi suất tiếp tục tăng cao, tâm lý bi quan đối với cổ phiếu bất động sản châu Âu ngày càng trở nên nghiêm trọng hơn. Một số chiến lược gia cho rằng điều này đã tạo điều kiện cho một sự đảo chiều kịch tính đối với cổ phiếu bất động sản.

Chỉ số bất động sản Stoxx 600 châu Âu đã giảm khoảng 7% trong năm 2026, dự kiến sẽ tiếp tục kém so với thị trường chung trong ba năm liên tiếp. Mặc dù lĩnh vực này giao dịch trong biên độ nhất định trong thời gian đó, khoảng cách giữa nó và chỉ số Stoxx 600 đã vượt mức trong khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Cổ phiếu bất động sản châu Âu tụt hậu xa so với chỉ số thị trường chung

Tâm lý bi quan lan rộng, kỳ vọng lãi suất chuyển từ giảm sang tăng

Các chiến lược gia của J.P. Morgan, Mislav Matejka cùng nhóm của ông cho biết: “Kỳ vọng lãi suất đã chuyển từ giảm sang có thể tăng, điều này làm trầm trọng thêm khó khăn cho đầu tư bất động sản do chi phí vay cao hơn và môi trường tài chính thắt chặt gây áp lực lên giá trị tài sản cũng như tâm lý nhà đầu tư. Lĩnh vực bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với trái phiếu, thường được xem như thay thế cho trái phiếu, nên sẽ dễ bị tác động khi lợi suất trái phiếu tăng.”

Tâm lý bi quan đã kéo dài một thời gian và ngày càng nghiêm trọng vào mùa hè. Khảo sát các nhà quản lý quỹ của Bank of America vào tháng 9 cho thấy, bất động sản châu Âu là một trong những lĩnh vực bị phân bổ thấp nhất, với 36% nhà đầu tư sở hữu dưới mức cho phép so với chỉ số tham chiếu. Đây là tỷ lệ cao nhất trong ít nhất hai năm và gần gấp ba lần mức vào tháng 7.

Lĩnh vực này có mức tương quan cao với trái phiếu, bị bỏ qua cũng có lý do. Các ngân hàng trung ương lớn đang thắt chặt chính sách tiền tệ để chống lạm phát; miễn là giá dầu vẫn cao và kinh tế duy trì được sự vững chắc, các nhà hoạch định chính sách không có lý do gì để thay đổi hướng đi. Hiện tại, thị trường hợp đồng hoán đổi dự kiến Ngân hàng Trung ương châu Âu sẽ tăng lãi suất thêm ba lần trước cuối tháng 6 năm sau, và Ngân hàng Trung ương Anh sẽ tăng lãi suất thêm bốn lần trước cuối tháng 7 năm sau.

Triển vọng lãi suất như trò tung đồng xu, đảo chiều có thể rất mạnh mẽ

Tuy nhiên, việc định giá lãi suất quyết liệt thúc đẩy lợi suất trái phiếu tăng cũng có thể đảo chiều nhanh chóng. Kể từ khi chiến tranh Iran bùng phát, giá dầu trở thành động lực chủ chốt của diễn biến trái phiếu và cổ phiếu. Dù tiến trình đàm phán hòa bình chưa đạt kết quả, nhưng bất kỳ bước đột phá nào cũng có thể thay đổi hoàn toàn tình hình. Chính vì thế, triển vọng lãi suất khó dự báo như trò tung đồng xu; và khi thị trường bi quan cực độ, nếu hướng đi đột ngột thay đổi, đảo chiều sẽ rất mạnh.

Lĩnh vực này đã có một khoảng thời gian dài hoạt động kém, khiến một số tổ chức cho rằng tâm lý bi quan đã trở nên thái quá. Các chiến lược gia của Deutsche Bank và Bank of America đều xếp hạng “mua vào” cho bất động sản. Mức giá đã giảm sâu cũng có thể tạo nền tảng hỗ trợ, khi cả giá trị tuyệt đối và giá trị tương đối của lĩnh vực này đều thấp hơn rất nhiều so với mức trung bình lịch sử.

Định giá cổ phiếu bất động sản châu Âu thấp hơn mức trung bình dài hạn

Đối với Bank of America, một phần lý do ủng hộ bất động sản là việc môi trường lãi suất “cao và kéo dài hơn” sẽ ảnh hưởng ra sao tới kinh tế và các tài sản rủi ro.

Nhóm chiến lược gia do Sebastian Raedler của Bank of America dẫn dắt cho biết: “Xét tới diễn biến yếu kém gần đây của thị trường bất động sản, dựa trên lợi suất trái phiếu chính phủ Đức và chỉ số quản lý thu mua (PMI), chúng tôi dự báo giá bất động sản tương đối có thể tăng khoảng 15% trong vài tháng tới. Do lĩnh vực bất động sản có thuộc tính bản địa mạnh, khi PMI khu vực đồng euro vượt trội so với PMI toàn cầu, bất động sản thường hoạt động tốt hơn kỳ vọng lợi suất.”

Biểu hiện phân hóa theo khu vực: Đức chịu áp lực tiêu cực, Anh được hỗ trợ bởi chính sách

Cổ phiếu bất động sản ghi nhận phân hóa rõ nét ở các khu vực, và chính sách địa phương tác động cũng khác biệt nhau. Tại Berlin, một đề xuất quyết liệt thu hồi các bộ phận sở hữu nhà ở quy mô lớn lại được đưa lên nghị trình, gây thêm rủi ro cho lĩnh vực này. Cổ phiếu bất động sản Đức là một trong những mã giảm mạnh nhất trên chỉ số bất động sản châu Âu.

Ngược lại, các nhà xây dựng nhà ở Anh vừa mới có cơ hội phục hồi. Chính phủ Đảng Lao động sẵn sàng khôi phục chương trình “Hỗ trợ mua nhà”, đây được xem là cú hích lớn cho ngành xây dựng nhà ở vốn sa sút trước đó — lượng phê duyệt khoản vay thế chấp trong tuần này vừa chạm đáy trong 32 tháng. Phản ứng mạnh mẽ từ thị trường đối với thông tin này cho thấy rõ hiệu ứng đảo chiều mà thay đổi về chính sách có thể mang lại.

“Cổ phiếu bất động sản Anh đã bị định giá thấp nghiêm trọng. Hiện tại, họ đã có động lực mới,” Clive Beagles, đồng quản lý Quỹ cổ phiếu sinh lãi JO Hambro Capital Management Ltd. tại Anh cho biết. “Chương trình cho vay mua cổ phần mới của chính phủ được kỳ vọng sẽ thúc đẩy hoạt động xây dựng mới, giải phóng tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận và tạo dựng lại triển vọng cho lĩnh vực này. Chúng tôi tin rằng đây có thể là yếu tố then chốt giúp thị trường chứng khoán Anh và các nhà đầu tư chủ động chiến thắng.”

Mặc dù vậy, những rủi ro dai dẳng tại Anh có thể khiến nhà đầu tư tiếp tục thận trọng trong ngắn hạn. Lợi suất trái phiếu chính phủ Anh ở mức cao trong nhiều năm khiến chi phí tái cấp vốn tăng mạnh, dự kiến trong hai năm tới nhiều hộ gia đình sẽ phải gánh mức lãi suất thế chấp cao hơn. Trong khi đó, các nhà phân tích của Goldman Sachs chỉ ra rằng lạm phát chi phí xây dựng vẫn cao hơn sự tăng trưởng về giá bán, điều này gây áp lực lên biên lợi nhuận.