Một “cơn bão tài chính hoàn hảo” còn nghiêm trọng hơn năm 2008 đang được hình thành? “Tiến sĩ Tận Thế” cảnh báo: 8,3 nghìn tỷ USD khoản vay thế chấp lãi suất thấp đã ghi nhận khoản lỗ 2 nghìn tỷ USD trên sổ sách.

Theo thông tin từ ứng dụng Jin Zhi Finance, nhà kinh tế học nổi tiếng người Mỹ Peter Schiff, được gọi là “Tiến sĩ Ngày Tận Thế”, cho rằng việc khóa lãi suất vay thế chấp thấp nhiều năm trước có thể là một trong những quyết định tài chính thông minh nhất mà bạn từng làm, nhưng nó cũng có thể trở thành một phần của “cơn bão hoàn hảo dẫn đến thảm họa tài chính sắp tới”. Trong một bài đăng trên X ngày 15 tháng 10, Schiff cảnh báo: “Trong cuộc khủng hoảng thế chấp đang hình thành này, khoản lỗ của các tổ chức cho vay thế chấp sẽ vượt xa tổng thiệt hại mà họ phải gánh chịu trong suốt cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu (GFC).”

Ông khẳng định: “Ngay cả khi không có một trường hợp vỡ nợ nào, các tổ chức cho vay thế chấp trên sổ sách đã thiệt hại gấp hơn bốn lần so với những gì họ mất trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.”

Ông cho rằng tình hình này bắt nguồn từ việc Cục Dự trữ Liên bang duy trì lãi suất thấp trong thời gian dài và các khoản vay thế chấp được chính phủ bảo lãnh cho phép người vay chốt được nguồn vốn giá rẻ trong hàng chục năm. “Đó chính là hạt giống đã được gieo”, ông viết.

Nếu phần lớn tài sản của bạn dồn vào bất động sản, hoặc bạn đang trông chờ vào danh mục đầu tư của mình để sống qua tuổi nghỉ hưu, thì đây là một dự báo đầy cảnh tỉnh.

Tuy nhiên, trước khi bạn bắt đầu nghĩ về một cuộc khủng hoảng tịch biên nhà lần nữa, có một điểm khác biệt quan trọng: Một khoản vay thế chấp bị mất giá trị đối với nhà đầu tư không đồng nghĩa với việc ngôi nhà của bạn mất giá, khoản trả góp hàng tháng của bạn tăng lên hoặc tổ chức cho vay của bạn bị phá sản. Ngoài ra, cần lưu ý rằng nếu khoản vay của bạn hoặc quyền phục vụ khoản vay được chuyển giao, công ty tiếp quản cũng không thể tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng của bạn.

Tại sao Schiff nhìn thấy rủi ro trong các khoản thế chấp lãi suất thấp

Schiff viết: “Hiện có khoảng 8,3 nghìn tỷ USD khoản vay thế chấp với lãi suất cố định đang lưu hành, lãi suất trung bình là 4,6%, thời hạn còn lại là 25 năm. Với lãi suất hiện tại là 7,5%, khoản lỗ đánh giá lại trên thị trường của các khoản vay thế chấp này đã lên tới khoảng 2 nghìn tỷ USD. Khi lãi suất tăng lên 8,5%, khoản lỗ sẽ tăng lên 3 nghìn tỷ USD!”

Để so sánh, Schiff cho rằng tổng lỗ thực tế từ các khoản vay thế chấp vỡ nợ trong giai đoạn 2007 đến 2010 là khoảng 450 tỷ USD. Xin lưu ý, đây đều là ước tính của Schiff và kịch bản 8,5% mà ông giả định chưa phải là thực tế hiện nay. Theo khảo sát mới nhất của Freddie Mac công bố ngày 15 tháng 10, lãi suất trung bình cho khoản vay thế chấp cố định 30 năm là 7,40%, cao hơn mức 6,27% cùng kỳ năm ngoái.

Vấn đề cơ bản trong định giá là: Nếu một khoản vay thế chấp mới có lãi suất cao hơn rất nhiều, thì nhà đầu tư thường sẽ không trả giá đầy đủ cho một khoản vay cũ có điều kiện tương tự nhưng lãi suất thấp hơn nhiều. Do đó, khoản vay cũ phải được chiết khấu mới đủ sức cạnh tranh. Việc sụt giảm giá trị thị trường này chính là khoản lỗ trên sổ sách mà Schiff đề cập. Trong khi đó, chủ sở hữu bất động sản vẫn có thể trả nợ đúng hạn, đầy đủ.

Lỗ trên sổ sách không có nghĩa là vỡ nợ vay thế chấp

Schiff so sánh hai loại tổn thất khác nhau — một là thiệt hại tài chính do người vay không trả được nợ, hai là giá bán ra thấp hơn của các khoản vay vẫn bình thường khi được đem giao dịch thứ cấp.

Một khoản vay thế chấp vẫn có thể bị mất giá chuyển nhượng, dù chủ sở hữu nhà vẫn trả nợ đầy đủ. Điều này gây tổn hại cho bên nắm giữ khoản vay đó, nhưng không đồng nghĩa với việc người vay đã vỡ nợ.

Bên nào nắm giữ khoản vay này là yếu tố then chốt. Các khoản vay thế chấp thường xuyên được bán đi và gộp lại thành chứng khoán, nhà đầu tư chứng khoán sẽ nhận tiền hoàn trả từ tập hợp người đi vay. Do đó, tổ chức ban đầu phê duyệt khoản vay của bạn chưa chắc là bên chịu rủi ro đầu tư cuối cùng.