住房市场低迷持续，美国房屋换手率降至数十年最低

　　无论是为工作调动、退休养老，还是为改善居住空间而换房，美国这类常规房屋转手交易的数量已降至近 30 年来最低水平。

　　根据雷德芬（Redfin）房地产公司的分析，今年 1 月至 9 月期间，每 1000 套房屋中仅约 28 套完成转手，这是至少自 20 世纪 90 年代以来美国最低的房屋换手率。

　　房屋换手率的计算方式为 “已售出房屋数量” 除以 “现有可售房屋总数”。虽然房屋销售数据能反映特定时期内房屋销量的增减，但换手率更能体现出房主 “长期持有房屋、减少转手” 的趋势。

　　雷德芬首席经济学家达里尔・费尔韦瑟（Daryl Fairweather）表示：“人们选择不换房，这对经济而言并非健康信号。”

　　数据显示，今年前 9 个月的房屋换手率，较 2012 年至 2022 年同期的平均换手率下降了约 30%。

　　传统上，新工作机会、组建家庭后对更大居住空间的需求等因素，会推动房主出售现有房屋并搬迁。如今房屋转手减少，既可能意味着人们能获得的工作流动机会变少，也可能是因为在当前房价和抵押贷款利率下，许多人无力承担 “卖旧买新” 的成本。

　　费尔韦瑟指出：“如果人们陷入‘换房困境’，这正反映出经济也陷入了停滞。我们正处于‘低招聘、低解雇’的劳动力市场，我认为这两者是相辅相成的。”

　　美国劳工部数据显示，8 月美国雇主仅新增 2.2 万个就业岗位，低于 7 月的 7.9 万个，且远低于经济学家预期的 8 万个。

　　由于政府停摆，官方招聘数据发布已暂停，因此劳工部尚未公布 9 月的就业数据。但本月早些时候，薪资处理公司 ADP 的调查显示，9 月美国私营部门减少了 3.2 万个就业岗位。

　　与此同时，包括 微软 （Microsoft）、 通用汽车 （General Motors）、 亚马逊 （Amazon）和 塔吉特 （Target）在内的多家大型企业已宣布裁员计划。

　　就业市场放缓让越来越多美国人感到担忧，而这对房屋销售而言绝非利好。

　　另一个抑制房屋销售的因素是：2020 年至 2021 年期间，许多房主以极低的抵押贷款利率购房或 refinance（重新贷款），如今在当前的贷款利率水平下，他们几乎没有动力出售现有房屋再购入新房。

　　美国住房市场自 2022 年起便陷入低迷。正是在 2022 年，抵押贷款利率从本十年初的历史低位开始攀升 —— 而此前的低利率曾催生了一轮购房热潮。

　　去年，美国二手房销量跌至近 30 年来最低水平。尽管随着抵押贷款利率回落，上月二手房销量升至 2 月以来最快增速，但今年整体销量仍显疲软。本周，30 年期抵押贷款平均利率已降至一年多来的最低水平。

　　尽管利率下降提升了购房者的购买力，但在房价多年飙升后，对许多美国人而言，借贷成本依然过高，难以负担购房开支。过去六年，美国二手房销售均价已上涨 53%。