La Reserva Federal aumenta la presión al subir las tasas de interés; las tasas hipotecarias en EE. UU. suben por cuarta semana consecutiva, acercándose al 7%. La recuperación del mercado inmobiliario podría retrasarse aún más.

De acuerdo con Spanish Finance APP, el mercado inmobiliario de Estados Unidos se enfrenta nuevamente a la presión de altas tasas de interés. Freddie Mac anunció el jueves que, hasta el 17 de septiembre, la tasa promedio de las hipotecas fijas a 30 años en EEUU aumentó al 6,95%, por encima del 6,76% de la semana anterior, marcando la cuarta semana consecutiva de alza y alcanzando su nivel más alto desde enero de 2025. En comparación, durante el mismo periodo del año pasado esta tasa era de solo el 6,26%.

Para los potenciales compradores de vivienda que originalmente esperaban que el costo de los préstamos hipotecarios disminuyera gradualmente hacia 2026, el que las tasas hipotecarias vuelvan a acercarse al 7% supone una nueva presión. Especialmente después de que la Reserva Federal anunciara el miércoles una subida de 25 puntos básicos en las tasas, las expectativas del mercado sobre una caída significativa de los costos de financiamiento en el corto plazo se han enfriado aún más.

El 16 de septiembre, la Reserva Federal decidió por unanimidad (12 votos a favor, 0 en contra) aumentar el rango objetivo para la tasa de fondos federales en 25 puntos básicos, situándolo entre el 3,75% y el 4,00%. Esta es la primera subida de tasas de la Fed desde julio de 2023. La Fed declaró que la actividad económica de EEUU sigue expandiéndose a un ritmo sólido, pero la inflación permanece alta; la acción busca devolver la inflación al objetivo del 2% de forma más acelerada.

Doble presión de precios altos e intereses elevados Agrava la carga de acceso a la vivienda

Con las tasas hipotecarias rozando el 7%, la accesibilidad a la vivienda en EEUU ya se encontraba bajo gran presión.

Según estimaciones de Intercontinental Exchange Inc., tomando como referencia el precio promedio de la vivienda en EEUU de 440.000 dólares, una familia típica debe destinar actualmente un 31% del ingreso mediano familiar al pago de su hipoteca, la proporción más alta desde julio de 2025. Al mismo tiempo, la confianza de los constructores de viviendas en EEUU descendió este mes al nivel más bajo en un año, reflejando aún más cómo los altos costos de financiamiento están deteriorando las expectativas del mercado inmobiliario.

Las tasas hipotecarias suelen estar influenciadas por el rendimiento de los bonos del Tesoro a largo plazo. Tras esta subida de tasas de la Reserva Federal, el rendimiento del bono estadounidense a 10 años—referencia clave para fijar hipotecas—retrocedió ligeramente pero se mantiene cerca del 5%. Esto indica que, incluso con retrocesos de corto plazo en los rendimientos de los bonos, el entorno de financiación de vivienda sigue siendo restrictivo.

Mischa Fisher, economista jefe de Zillow Group, señaló que el reciente aumento acelerado de las tasas está golpeando a un mercado que de por sí ya estaba débil, y que el volumen de ventas de viviendas ha experimentado una caída interanual aun partiendo de una base baja. Sin embargo, opina que si la confianza del mercado en el control de la inflación aumenta, es más probable que las tasas hipotecarias desciendan en 2027, lo que contribuiría al regreso de la recuperación del mercado inmobiliario.

El mercado inmobiliario estadounidense sigue débil: ventas de viviendas pendientes de venta caen un 4,7% interanual en agosto

El impacto negativo de las altas tasas hipotecarias en la actividad inmobiliaria ya es evidente.

Según los datos publicados el jueves por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés), las ventas de viviendas pendientes de venta en EEUU subieron solo un 0,3% mensual en agosto, pero cayeron un 4,7% interanual. Entre ellas, las regiones Sur y Oeste crecieron frente al mes anterior, mientras que Noreste y Medio Oeste descendieron; de forma interanual, las cuatro grandes regiones del país experimentaron caídas.

Lawrence Yun, economista jefe de NAR, declaró que, aunque las tasas de interés hipotecarias aumentaron, aún hubo compradores dispuestos a firmar contratos de compra durante agosto, pero el mercado inmobiliario estadounidense sigue siendo en general débil. El crecimiento del empleo y los ingresos había incrementado el poder de compra, pero las tasas hipotecarias elevadas anularon parte importante de ese beneficio. Actualmente, el volumen de nuevos contratos de vivienda en todo el país sigue un 30% por debajo del nivel previo a la pandemia.

Los datos publicados anteriormente también muestran la debilidad persistente del mercado inmobiliario. Las ventas de viviendas existentes en agosto descendieron un 2,0% mensual a una tasa anualizada de 3,98 millones de unidades, y bajaron un 1,2% interanual; al mismo tiempo, el precio mediano de las viviendas existentes subió un 1,6% interanual hasta los 429.100 dólares.

NAR recorta drásticamente las previsiones de crecimiento de ventas para este año

A medida que las tasas de interés han sobrepasado las expectativas previas, incluso los analistas inmobiliarios más optimistas han comenzado a reducir sus previsiones para el mercado de bienes raíces de EEUU en 2026.

A finales del año pasado, Lawrence Yun, economista jefe de la NAR, preveía un crecimiento del 14% en las ventas de viviendas existentes en 2026, ante la expectativa de una lenta convergencia de las tasas hipotecarias promedio hacia el 6%. Sin embargo, debido a cambios en el entorno macroeconómico y geopolítico, en junio ajustó drásticamente este pronóstico a un alza de solo el 4% anual para las ventas en 2026, basado en el supuesto de una tasa hipotecaria promedio de aproximadamente 6,5%.

Ahora, la tasa hipotecaria a 30 años ya ha subido al 6,95%, quedando a un paso del 7%. Yun señaló que, a principios de año, la bajada puntual de las tasas hipotecarias hacia el 6% incentivó a algunos compradores que estaban esperando a reconsiderar sus decisiones; pero con el nuevo repunte hacia el 7%, es posible que los potenciales compradores vuelvan a considerar que la vivienda ha salido de su rango de asequibilidad.

En el contexto de un nuevo ciclo de subidas de tasas de la Reserva Federal y cuatro semanas consecutivas de aumento en las tasas hipotecarias, la capacidad de compra vuelve a estar bajo presión, y la esperada recuperación del mercado inmobiliario estadounidense podría seguir retrasándose.