Le grand "bear" Burry : Le marché immobilier américain montre des fissures, il continue de parier sur Fannie Mae (FNMA.US) et Freddie Mac (FMCC.US)

Selon les informations de l’application Zhihui Finance, malgré la forte baisse des actions de Fannie Mae (FNMA.US) et Freddie Mac (FMCC.US), le célèbre « Big Short » Michael Burry continue de détenir des actions des deux entreprises. Il affirme que, bien que le marché immobilier américain commence à montrer des signes de faiblesse, une éventuelle annonce gouvernementale pourrait conduire à une réévaluation de la valeur de ces deux géants du prêt hypothécaire.

Mardi, Fannie Mae a chuté de 9 %, la pire performance journalière depuis juin ; Freddie Mac a perdu 8 %, soit la plus forte baisse quotidienne depuis mai.

L’ajustement du PMI « n’a pas d’importance »

Burry estime que la décision prise mardi par l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA) d’aligner la politique d’assurance hypothécaire privée (PMI) de Fannie Mae sur celle de Freddie Mac pourrait être un signal décevant pour les actionnaires.

Ce changement permet aux services de prêt de contacter de manière proactive les emprunteurs éligibles de Fannie Mae pour leur indiquer de supprimer leur PMI une fois que la valeur nette de leur maison atteint un certain niveau, une pratique déjà permise par Freddie Mac. Le directeur de la FHFA, Bill Pulte, a déclaré que les emprunteurs pourraient ainsi « cesser de payer pour une assurance inutile et conserver cet argent ».

Mais Burry estime que ce changement de politique, relativement modéré, pourrait indiquer qu’aucune mesure majeure concernant les deux géants du prêt hypothécaire n’est à prévoir à court terme. Il déclare : « Je pense que l’annonce qui rapproche Fannie Mae de Freddie Mac pourrait envoyer un signal : cette agitation ne connaîtra aucune avancée à court terme. »

Burry acquiesce sur le fait que ce changement est « insignifiant », mais il ajoute : « Il se peut qu’il se passe d’autres choses dont nous n’avons pas connaissance. » Bien qu’il s’attende à peu d’évolution à court terme et considère que le prochain catalyseur politique pourrait survenir après les élections de mi-mandat, il précise ne pas envisager de réduire sa position.

Burry prévient : Le marché immobilier américain commence à montrer des faiblesses

C’est au moment où il lance cet avertissement que la moyenne nationale des taux fixes sur 30 ans a atteint 7,22 % mardi. En août, les ventes de maisons existantes ont baissé de 2 %, atteignant leur plus bas niveau en 14 mois, mais le prix médian a tout de même progressé de 1,6 % en glissement annuel. Sur le marché du neuf, le prix médian a diminué de 0,9 % sur un an en juillet, à 393 800 dollars, son niveau le plus bas depuis juillet 2021.

« Je pense que le marché immobilier commence à rencontrer quelques problèmes. Les prix ont peut-être déjà commencé à baisser, » affirme Burry. « Mais je ne crois pas que le marché immobilier provoquera une seconde crise financière mondiale. » Il avertit que si les taux augmentent davantage, cela pourrait briser l’effet de verrouillage des taux hypothécaires, qui a jusqu’à présent dissuadé de nombreux propriétaires de déménager.

« Une augmentation des taux pourrait pousser les propriétaires à agir de façon inattendue, comme se refinancer avant que les taux n’augmentent encore, ou vendre leur maison avant une nouvelle hausse, » explique-t-il. Un agent immobilier de Nashville a indiqué qu’en août, environ 5 400 maisons étaient en vente, avec environ 820 vendues et 900 en cours de transaction. Burry s’est dit « choqué » par la surabondance de logements à Nashville, estimant qu’il s’agit peut-être du niveau record de la ville.

Mardi soir, le PDG d’Airbnb (ABNB.US) Brian Chesky a souligné le problème plus large du manque de logements aux États-Unis, annonçant un plan immobilier de 250 millions de dollars et notant qu’il faudrait plus de 5 millions d’habitations supplémentaires dans le pays.

Il est également notable que la Réserve fédérale doit publier mercredi soir (heure locale) sa décision sur les taux. Toute indication sur leur trajectoire pourrait encore influencer l’accessibilité du crédit immobilier et l’activité du marché du logement. Actuellement, le marché anticipe à plus de 94 % une hausse des taux de 25 points de base.‌‌

Pourquoi Burry ne vend-il pas ? En attente d’une annonce gouvernementale qui pourrait tout changer

Burry précise avoir envisagé mardi d’augmenter sa participation dans Fannie Mae et Freddie Mac, mais a finalement préféré attendre. « Il est possible que certains facteurs inconnus de nous influencent les cours des actions, » déclare-t-il. « Les graphiques sont très mauvais, je pense que les traders axés sur le momentum doivent d’abord sortir avant que les actions ne se stabilisent. »

Cependant, il n’envisage pas de vendre. Selon Burry, le risque de sortir puis de racheter est de manquer une décision gouvernementale qui changerait le destin de l’investissement. « Il y a un biais psychologique fort en faveur d’une sous-exposition sur ces actions parce qu’une annonce transformative peut survenir à tout moment, » dit-il. « Je détiens ma position, ayant juste augmenté légèrement mon exposition cet automne. »

Le risque clé qui pèse sur Fannie Mae et Freddie Mac

Depuis septembre 2008, Fannie Mae et Freddie Mac sont exploitées sous supervision gouvernementale américaine. Le Trésor américain détient des actions privilégiées de premier rang, avec une priorité de remboursement par rapport aux actions privilégiées de second rang et aux actionnaires ordinaires, et détient également des bons de souscription pour acheter 79,9 % de chaque société à leur valeur nominale.

Ce droit de liquidation sur les actions privilégiées (évalué récemment à 350 milliards de dollars) constitue la principale préoccupation des actionnaires. À moins que ce droit ne soit réduit, annulé ou converti à des conditions favorables, les droits des actionnaires ordinaires risquent d’être fortement dilués. À la question de savoir si le cours de l’action pourrait chuter à un plus bas historique, Burry répond : « Oui, si le droit de liquidation des actions privilégiées de premier rang n’est pas réduit ou annulé. »

En mars de cette année, Burry a estimé qu’en cas de compromis permettant au Trésor de conserver environ 25 % de ce droit, le cours de Fannie Mae pourrait atteindre environ 15 dollars, et celui de Freddie Mac se situer entre la fourchette supérieure de 10 dollars et un peu au-dessus de 20 dollars. En juillet, il indiquait qu’une solution plus favorable pourrait d’abord multiplier par trois ou quatre le cours des actions ordinaires, puis par six ou sept à long terme, dilution des bons de souscription incluse.

Sur Stocktwits, les investisseurs particuliers sont « haussiers » sur Fannie Mae et « neutres » sur Freddie Mac. En comparaison, selon Tipranks, les analystes de Wall Street attribuent globalement une recommandation de « conserver » à Fannie Mae, avec un objectif de cours moyen de 7,65 dollars ; et une recommandation de « achat modéré » à Freddie Mac, avec un objectif de cours moyen de 9,17 dollars.

Depuis le début de l’année, Fannie Mae et Freddie Mac ont respectivement chuté de 53 % et 55 %.