Badai imbal hasil obligasi AS 5% datang! Hitung mundur bom refinancing dimulai, siapa yang akan menjadi korban pertama?

Aplikasi Keuangan Zhihui mencatat bahwa imbal hasil obligasi pemerintah AS 10-tahun pada hari Selasa naik ke level tertinggi sejak 2007, mendorong biaya pinjaman ke kisaran yang dapat mengungkap area paling rentan dari sistem keuangan.

Beberapa pelaku industri senior menyatakan bahwa permasalahan yang dihadapi investor kini tidak lagi soal apakah imbal hasil di atas 5% akan langsung membuat sesuatu runtuh, melainkan di mana tekanan akan muncul jika suku bunga bertahan di level ini.

Pakar pasar sepakat bahwa imbal hasil acuan di atas 5% akan secara bertahap mengungkap kerentanan—seiring biaya pinjaman yang lebih tinggi perlahan-lahan diteruskan ke sektor perumahan, properti komersial, dan perusahaan dengan utang tinggi.

Bahaya terbesar terletak pada situasi di mana suku bunga tinggi bertahan cukup lama, para peminjam yang sebelumnya meminjam utang murah pada era suku bunga nol dipaksa untuk refinancing dengan biaya yang jauh lebih tinggi.

Jack Ablin, Chief Investment Officer Cresset Capital, menyatakan, "Perlu diperhatikan, 5% tidak akan meruntuhkan apapun di hari ketika ia muncul. Tapi akan meruntuhkan sesuatu setelah dua belas hingga delapan belas bulan, yakni ketika refinancing harus dilakukan pada tingkat suku bunga baru tersebut." "Risiko bukan pada level yang kita lihat pagi ini; tetapi semakin lama kita bertahan di posisi ini, kondisinya bisa semakin rumit."

Perumahan Mengalami Tekanan Terlebih Dahulu

Sektor perumahan sangat mungkin menjadi rantai paling lemah. Seiring melonjaknya imbal hasil obligasi pemerintah jangka panjang, suku bunga KPR saat ini mendekati level yang berpotensi semakin memperburuk keterjangkauan pembelian rumah.

Ablin berpendapat, "Tekanan kemungkinan besar pertama kali muncul di sektor perumahan." Ia menyatakan, dengan suku bunga KPR 30-tahun kemungkinan mendekati 8%, pemilik rumah dengan KPR sekitar 3% kecil kemungkinan akan menjual rumahnya.

Ini berarti guncangan awal kemungkinan bukan berupa gelombang gagal bayar, melainkan membekunya volume transaksi secara lebih lanjut—yang akan menyakiti pengembang rumah, lembaga KPR, perusahaan asuransi hak milik, broker, serta peritel renovasi rumah.

Molly Brooks, ahli strategi suku bunga AS dari TD Securities, juga menekankan bahwa perumahan sangat sensitif karena kenaikan imbal hasil obligasi pemerintah jangka panjang secara langsung diteruskan ke suku bunga KPR.

Di sisi lain, tekanan pada bank mungkin baru akan muncul belakangan—menurut Billy Leung, ahli strategi investasi Global X ETFs—dengan syarat biaya pinjaman tinggi yang berkepanjangan menyebabkan kondisi peminjam di sektor properti atau perusahaan memburuk.

Brooks menyatakan secara jangka pendek, yield curve yang semakin curam justru dapat menopang margin bank pada awalnya, karena bank biasanya mencari pendanaan dengan suku bunga tenor lebih pendek dan menyalurkan pinjaman dengan suku bunga lebih tinggi di tenor lebih panjang.

Hitungan Mundur untuk Refinancing

Seiring utang yang diperoleh dengan suku bunga jauh di bawah level saat ini mulai jatuh tempo, bisa muncul tekanan kredit serius di kalangan perusahaan dan pemilik properti.

Billy Leung menyatakan, "Isu utama bukanlah pada level imbal hasil hari ini, melainkan fakta bahwa, dalam banyak kasus, utang yang diambil dulu dengan suku bunga 2%-3%, kini perlu di-refinancing dengan suku mendekati 6%-8%." "Ini memberi tekanan pada arus kas, nilai aset, serta kualitas kredit."

Banyak perusahaan pada tahun 2020 dan 2021 memperpanjang tenor utang mereka, atau selanjutnya menunda pembayaran, sehingga menunda dampak suku bunga tinggi. Namun "poin kuncinya adalah, tembok jatuh tempo hanya digeser, bukan dihilangkan." kata Ablin.

Ablin mengatakan ia memantau coverage ratio bunga di pinjaman leverage serta tanda-tanda tekanan di sektor kredit swasta, termasuk meningkatnya proporsi peminjam yang membayar bunga dengan utang tambahan alih-alih kas.

Leung secara khusus menyoroti bahwa pinjaman leverage, kredit berperingkat spekulatif, perusahaan yang didukung private equity di sektor korporasi maupun debitur properti komersial sangat rentan terhadap beban biaya pinjaman yang lebih tinggi.

Properti komersial bisa menghadapi tekanan sangat berat. Ablin menekankan bahwa gedung perkantoran memang area lemah sejak awal, dan suku bunga lebih tinggi bisa memperburuk masalah. Biaya pinjaman yang terus naik ikut meningkatkan beban pembiayaan aset properti.

Ablin juga menyoroti kerentanan properti residensial multifamily—aset ini banyak didanai dengan pinjaman bridging bersuku bunga mengambang pada 2021 dan 2022, saat beban pinjaman jauh di bawah saat ini dan ekspektasi pertumbuhan sewa jauh lebih optimis.

Durasi Penting, Bukan Sekadar Seberapa Tinggi

Para strategist menyatakan, untuk pasar, permasalahan lebih besar bukanlah yield 10-tahun sudah menembus 5%, melainkan berapa lama ia bertahan di level ini.

"Menurut saya durasi lebih penting daripada tingkat imbal hasil pasti." kata Leung. "Pasar umumnya bisa mentolerir pelebaran temporer di atas 5%, namun jika bertahan enam sampai dua belas bulan atau bahkan lebih lama, sulit untuk diabaikan."

Ablin juga menyampaikan pandangan serupa: Imbal hasil 5% yang bertahan selama dua hingga tiga kuartal akan membuat tekanan refinancing makin sulit dihindari; sedangkan kenaikan cepat bisa membawa risiko lain—mengacaukan strategi lindung nilai, memaksa investor mengatur ulang portofolio.

Brooks menekankan, komposisi dari kenaikan imbal hasil juga penting. Jika term premium naik tajam tetapi proyeksi pertumbuhan ekonomi tidak membaik, ini berarti biaya pinjaman naik tanpa ada aktivitas ekonomi yang lebih kuat untuk mengompensasi dampaknya.

"Pada tahap ini, saya masih melihat 5% terutama sebagai penyesuaian valuasi, bukan ancaman sistemik yang segera hadir." kata Leung. "Namun, ruang toleransi semakin menyempit."