Dagdag na presyon mula sa pagtaas ng interes ng Federal Reserve: Ang mortgage rate sa Amerika ay patuloy na tumataas sa loob ng apat na linggo, malapit na sa 7% — Ang muling pagbangon ng merkado ng pabahay ay maaaring lalong maantala.

Ayon sa balita mula sa APP ng Pananalaping Matalino, muling nahaharap ang pamilihan ng pabahay sa Amerika sa presyon ng mataas na interes. Inilabas ng Freddie Mac nitong Huwebes ang datos na nagsasabing hanggang Setyembre 17, ang average na fixed mortgage rate para sa 30 taon sa Amerika ay tumaas sa 6.95%, mas mataas kaysa sa 6.76% noong nakaraang linggo. Ito ay ika-apat na sunod na linggong pagtaas at pinakamataas simula Enero 2025. Sa pagtutulad, noong sa parehong panahon noong nakaraang taon, ang rate na ito ay 6.26% lamang.

Para sa mga potensyal na mamimili ng bahay na umaasang bababa ang gastos sa mortgage pagsapit ng 2026, malinaw na panibagong hamon ang muling paglapit ng mortgage rate sa 7%. Lalo itong pinatindi nang inanunsyo ng Federal Reserve nitong Miyerkules ang dagdag na 25 basis points sa interest rates, dahilan kung bakit lalo nang nabawasan ang inaasahan ng merkado sa mabilis na pagbaba ng gastos sa pagpapautang sa maikling panahon.

Noong Setyembre 16, sa boto ng 12 pabor at walang tumutol, nagkaisa ang Federal Reserve na itaas ang target range ng federal funds rate ng 25 basis points sa 3.75%-4.00%. Ito ang unang pagtaas mula Hulyo 2023. Ayon sa Federal Reserve, nananatiling lumalago nang matatag ang aktibidad ng ekonomiya ng Amerika, ngunit mataas pa rin ang inflation. Layunin ng bagong polisiya na mas mapabilis ang pagbabalik ng inflation sa target na 2%.

Dobleng Pindot ng Mahal na Presyo ng Bahay at Mataas na Interes, Lalong Lumalala ang Bigat sa Pagbili ng Bahay

Habang sumasapit na sa 7% ang mortgage rate, labis na napapasan ang kakayahang bumili ng pabahay sa Amerika.

Ayon sa pagtatantiya ng Intercontinental Exchange Inc., gamit ang average na presyo ng bahay sa Amerika na $440,000, kasalukuyan kailangang maglaan ang tipikal na pamilya ng humigit-kumulang 31% ng gitnang kita ng pamilya para sa pagbabayad ng mortgage. Ito na ang pinakamataas simula Hulyo 2025. Samantala, ang kumpiyansa ng mga residential builder ay bumaba sa pinakamababa sa loob ng isang taon ngayong buwan, tanda ng negatibong epekto ng mataas na gastusin sa pagpopondo sa pananaw sa pamilihan ng pabahay.

Kadalasang naapektuhan ng yields ng long-term US Treasury bonds ang mortgage rate. Matapos ang rate hike ng Federal Reserve, bahagyang bumaba ang 10-year US Treasury yield, na mahalagang sanggunian sa mortgage pricing, ngunit nananatili pa rin itong malapit sa mataas na 5%. Nangangahulugan ito na kahit bumaba ng panandalian ang Treasury yield, mananatiling mahigpit ang financing environment para sa pabahay.

Ayon kay Mischa Fisher, Chief Economist ng Zillow Group, mabilis na tumataas ang mga interes kamakailan, na siyang nagpapalala pa lalo sa mahina nang pamilihan ng pabahay. Patuloy pang bumaba ang bilang ng nabibiling bahay kumpara noong nakaraang taon. Ngunit sa kanyang pananaw, kung tataas ang kumpiyansa ng merkado na mahahawakan ang inflation, mas malaki ang tsansa na bababa ang mortgage rate pagsapit ng 2027, at magiging daan ito para muling sumigla ang pamilihan ng pabahay.

Patuloy na Mababa ang Transaksyon sa Pabahay sa Amerika, Bumaba ng 4.7% ang Bilang ng Mga Bahay na Nakalista para Ibenta noong Agosto

Malinaw na ang epekto ng mataas na mortgage rate sa aktibidad ng real estate transactions.

Ayon sa datos ng National Association of Realtors (NAR) nitong Huwebes, ang bilang ng mga bahay na nakalista para ibenta noong Agosto ay tumaas lamang ng 0.3% kompara sa nakaraang buwan, ngunit bumaba ng 4.7% kung ikumpara sa nakaraang taon. Tumaas ang bilang sa timog at kanluran, samantalang bumaba sa hilagang-silangan at gitnang kanluran; para sa year-on-year, bumaba sa lahat ng apat na pangunahing rehiyon sa Amerika.

Ayon kay Lawrence Yun, Chief Economist ng NAR, bagaman tumaas ang mortgage rate, may mga bumibili pa ring lumagda sa kontrata ng pagbili noong Agosto, ngunit nananatiling mababa ang kabuuang takbo ng pamilihan ng pabahay sa Amerika. Dapat sana’y napataas pa ng paglago ng trabaho at kita ang kakayahan ng mga tao na bumili ng bahay, ngunit malaking bahagi nito ay kinain ng mataas na mortgage rate. Sa kasalukuyan, ang kabuuang dami ng kontratang pinirmahan sa buong Amerika ay mga 30% pa rin na mababa kaysa noong bago mag-pandemya ng COVID-19.

Ipinakikita rin ng naunang datos na nananatiling mahina ang pamilihan ng pabahay. Noong Agosto, bumaba ng 2.0% ang sales ng existing home month-on-month sa annualized rate na 3.98 milyon, at bumaba ng 1.2% year-on-year. Sa parehong panahon, tumaas naman ng 1.6% ang median sales price ng existing home sa $429,100 year-on-year.

Malaking Pagbaba ng Forecast sa Sales Growth ng NAR ngayong Taon

Sa patuloy na pagtaas ng interes na lampas sa mga dating inaasahan, maging ang dating optimistikong mga analyst ng real estate ay nagsisimula nang ibaba ang forecast para sa pamilihan ng pabahay ng Amerika sa 2026.

Noong katapusan ng nakaraang taon, inaasahan sana ni NAR Chief Economist Lawrence Yun na habang unti-unting bumababa sa 6% ang average mortgage rate, posibleng tumaas ng 14% ang sales ng existing home pagsapit ng 2026. Ngunit dahil sa pagbabago ng macro at geopolitical environment, noong Hunyo ay binaba niya nang malaki ang inaasahang pagtaas ng sales ngayong taon sa 4%, batay sa palagay na aabot ang average mortgage rate ng 6.5% sa 2026.

Ngayon ang 30-year mortgage rate ay umabot na sa 6.95%, isang hakbang na lang ay 7% na ito. Ayon kay Yun, nitong mga unang buwan ng taon, nang bumaba ang mortgage rate sa humigit-kumulang 6%, totoong nakapakilos ito ng ilang dating nag-aalangan na mamimili para muling lumahok sa pamilihan; ngunit sa muling pagtaas ng rate sa 7%, may ilan na namang maaaring magbago ng isip at ituring na hindi na nila kayang pasanin ang gastos sa pagbili ng bahay.

Sa muling pagpasok ng Federal Reserve sa cycle ng pagtaas ng interes at apat na linggong sunod na pagtaas ng mortgage rate, lalo pang nababagabag ang kakayahan ng mga mamimili. Maaaring muling maantala ang matagal nang inaasahan na pagbangon ng pamilihan ng pabahay sa Amerika.