Wysokie stopy procentowe rzucają cień na europejskie akcje nieruchomości. Stratedzy: nadmierny pesymizm może wywołać dramatyczny zwrot.

Według aplikacji finansowej inteligentnych informacji, rosnące stopy procentowe pogłębiają pesymistyczne nastroje na rynku europejskich akcji z sektora nieruchomości. Niektórzy stratedzy uważają jednak, że tworzy się warunki dla dramatycznego odwrócenia trendu.

Europejski indeks Stoxx 600 nieruchomości spadł w 2026 roku o około 7% i prognozuje się, że po raz trzeci z rzędu będzie słabszy od rynku. Mimo że sektor ten przez cały okres pozostawał w zasięgu wahań, jego różnica wobec indeksu Stoxx 600 przekroczyła poziom z czasów globalnego kryzysu finansowego.

Europejski sektor nieruchomości znacząco słabszy od rynku

Pesymizm narasta, oczekiwania stóp procentowych zmieniają się z obniżek na podwyżki

Mislav Matejka oraz jego zespół ze strategii JPMorgan twierdzą: „Oczekiwania stóp procentowych przeszły od obniżek do możliwych podwyżek, co pogłębia trudności inwestowania w nieruchomości, ponieważ wyższe koszty kredytów i bardziej rygorystyczne warunki finansowe wywierają presję na wartość aktywów i nastroje inwestorów. Sektor nieruchomości jest silnie powiązany z obligacjami, często postrzegany jako ich zamiennik i podatny na wzrost rentowności obligacji.”

Pesymistyczne nastroje utrzymują się już od pewnego czasu i nasiliły się latem. Wrześniowy sondaż Bank of America pośród menedżerów funduszy wykazał, że europejskie nieruchomości są jednym z najbardziej niedoważonych sektorów, z 36% inwestorów posiadających niższe udziały niż pozwala benchmark. To najwyższy od co najmniej dwóch lat odsetek, prawie trzykrotnie większy niż w lipcu.

Sektor ten jest mocno powiązany z obligacjami, a jego chłód nie jest bezpodstawny. Banki centralne zaostrzyły politykę monetarną z powodu inflacji; dopóki ceny ropy pozostają wysokie, a gospodarka wykazuje odporność, decydenci nie mają powodu do zmiany kierunku. Obecnie rynek swapów prognozuje, że Europejski Bank Centralny podniesie stopy trzy razy do końca czerwca przyszłego roku, a Bank Anglii cztery razy do końca lipca.

Perspektywy stóp jak rzut monetą, odwrócenie może być gwałtowne

Jednak agresywne wyceny stóp, które napędzają wzrost rentowności obligacji, mogą się szybko odwrócić. Od wybuchu wojny w Iranie ceny ropy są głównym czynnikiem wpływającym na obligacje i akcje. Choć negocjacje pokojowe postępują powoli, każde przełomowe posunięcie może całkowicie zmienić sytuację. Dlatego perspektywy stóp są niezwykle trudne do przewidzenia, a kiedy nastroje są tak pesymistyczne, nagła zmiana kierunku może wywołać bardzo gwałtowne odwrócenie trendu.

Wyniki sektora utrzymują się na niskim poziomie przez długi czas, więc niektóre instytucje zaczynają uważać pesymizm za przesadzony. Stratedzy banków Deutsche Bank i Bank of America przyznają nieruchomościom rekomendację „przeważaj”. Przesadnie wyprzedane ceny mogą także wspierać sektor – bezwzględna i względna wycena sektora nieruchomości pozostają znacznie poniżej historycznej średniej.

Wycena europejskiego sektora nieruchomości poniżej średniej historycznej

Dla Bank of America część powodów do optymizmu wobec nieruchomości dotyczy tego, jak „wyższe na dłużej” środowisko stóp procentowych wpłynie na gospodarkę i ryzykowne aktywa.

Zespół strategów Bank of America pod przewodnictwem Sebastiana Redlera stwierdził: „Biorąc pod uwagę ostatnie słabe wyniki rynku nieruchomości, na podstawie rentowności niemieckich obligacji i indeksu PMI prognozujemy, że w najbliższych miesiącach ceny nieruchomości mogą wzrosnąć względnie o około 15%. Ze względu na lokalny charakter nieruchomości, gdy PMI strefy euro jest względnie mocniejszy od globalnego PMI, nieruchomości zazwyczaj radzą sobie lepiej niż wyniki wynikające z oczekiwań rentowności.”

Wyniki zależne od regionu: Niemcy pod presją negatywnych czynników, Wielka Brytania z katalizatorem politycznym

Wyniki akcji nieruchomości różnią się w zależności od regionu, a lokalne regulacje mają kluczowy wpływ. Przykładem jest Berlin, gdzie kontrowersyjna propozycja wywłaszczenia dużych portfeli mieszkań wróciła na agendę, stanowiąc dodatkowe zagrożenie dla sektora. Niemieckie akcje nieruchomości należą do najsłabszych w europejskim indeksie nieruchomości.

Przeciwnie, brytyjscy deweloperzy mieszkaniowi właśnie otrzymali chwilę wytchnienia. Rząd Partii Pracy jest gotów przywrócić program „pomocy w zakupie”, co z pewnością wesprze sektor, który wcześniej znajdował się w stagnacji — w tym tygodniu liczba zatwierdzonych kredytów hipotecznych osiągnęła najniższy poziom od 32 miesięcy. Silna reakcja rynku na tę wiadomość pokazuje, jak polityczna zmiana może wywołać efekt zwrotny.

„Brytyjskie akcje nieruchomości były wcześniej bardzo niedowartościowane. Teraz mają katalizator,” powiedział Clive Beagles, współzarządzający funduszem JO Hambro Capital Management Ltd. „Nowy rządowy program pożyczek kapitałowych może ożywić budownictwo, uwolnić potencjał wzrostu zysków i poprawić perspektywy branży. Wierzymy, że to może być kluczowa przewaga dla brytyjskiego rynku i aktywnych inwestorów.”

Mimo to, utrzymujące się ryzyko w Wielkiej Brytanii może sprawić, że inwestorzy pozostaną ostrożni w najbliższym czasie. Rentowności brytyjskich obligacji są na najwyższym poziomie od lat, podnosząc koszty refinansowania - przewidywane jest, że wiele gospodarstw domowych czeka wyższe stopy procentowe kredytów hipotecznych w ciągu najbliższych dwóch lat. Tymczasem analitycy Goldman Sachs wskazują, że inflacja kosztów budowlanych wciąż przewyższa wzrost cen mieszkań, wywierając presję na marże.