Ипотечные ставки в США достигли трехлетнего максимума, но "жесткость снижения" цен на жилье усугубляет испытания для политики Федеральной резервной системы.

Как сообщает приложение Zhihui Caijing, ставки по ипотечным кредитам в США растут шестую неделю подряд, достигнув самого высокого уровня почти за три года, что отталкивает потенциальных покупателей жилья. Согласно данным, опубликованным в среду Ассоциацией ипотечных банкиров США (MBA), за неделю, закончившуюся 25 сентября, процентная ставка по 30-летнему фиксированному ипотечному кредиту выросла на 18 базисных пунктов до 7,30%, достигнув максимума с ноября 2023 года; ставка по пятилетнему ипотечному кредиту с регулируемой ставкой (ARM) подскочила на 37 базисных пунктов до 6,47%, что является максимальным значением более чем за два года.

Рост стоимости финансирования означает дополнительные трудности для уже и без того испытывающего трудности жилищного рынка. Индекс покупки жилья MBA (показатель заявок на кредиты) снизился на 4,3%, достигнув минимального значения с апреля 2025 года; индекс рефинансирования снизился еще на 8,7%, продолжая падение, начавшееся в середине августа. В официальном пресс-релизе вице-президент и заместитель главного экономиста MBA Джоэл Кан (Joel Kan) ясно охарактеризовал ситуацию: "Ставки по ипотечным кредитам выросли до максимума за почти три года, что вытесняет заемщиков с рынка".

Если рассматривать отдельно, объем заявок снизился на 6% в этом раунде, а как заявки на покупку, так и на рефинансирование упали до самого низкого недельного темпа с 2025 года; государственно гарантированное рефинансирование снизилось на 13%, заявки FHA и VA также снизились на двузначные проценты; доля заявок на ARM выросла до 10,3%, самого высокого уровня с октября 2025 года — именно разница в 80 базисных пунктов между регулируемой и фиксированной ставкой привлекает заемщиков к ARM.

Рынок недвижимости: предложение вернулось, цены стоять не хотят

Ставки по ипотечным кредитам и продажи готового жилья традиционно движутся в противоположных направлениях, однако остывание рынка в этот раз носит неравномерный характер. По данным Национальной ассоциации риелторов США (NAR), продажи готового жилья в августе снизились на 2,0% по сравнению с предыдущим месяцем и на 1,2% в годовом выражении, годовой темп составил 3,98 млн домов — минимум с июня 2025 года; запасы недвижимости на рынке выросли до 1,62 млн единиц, что на 3,2% больше по сравнению с предыдущим месяцем и на 5,9% больше в годовом выражении — впервые с ноября 2019 года запасы превысили 1,6 млн, что эквивалентно 4,9-месячному предложению, самому высокому уровню за последние десять лет. Главный экономист NAR Лоуренс Юн (Lawrence Yun) утверждает, что достаточное предложение предоставляет покупателям "лучшие возможности для переговоров": примерно 20% выставленных на продажу объектов недвижимости в августе снизили цену; доля сделок по ценам, превышающим запрашиваемую стоимость, снизилась с 20% год назад до 16%; медианное время экспозиции жилья — 31 день.

Однако цены не снижаются: медианная цена готового жилья в августе составила 429,100 долларов, что на 1,6% больше, чем год назад, при этом рост продолжается уже 38 месяцев подряд; количество сделок в ценовой категории от 1 до 2,5 миллионов долларов снизилось на 10% в годовом выражении, а выше 1 миллиона долларов, напротив, выросло на 3,9%—это единственный сегмент, показывающий рост. Юн объясняет это уровнем зарплат и занятости: "В августе зарплаты выросли на 3,1% в годовом выражении, а за год добавлено 643,000 новых рабочих мест в несельскохозяйственном секторе—рост занятости и заработной платы обычно подстегивает спрос на жилье".

Именно этим главный экономист страховой компании First American Financial Марк Флеминг (Mark Fleming) объясняет "упругость цен вниз" (downside sticky). Он отмечает, что ставки по ипотечным кредитам выше 7% заставляют многих держаться за уже купленное жилье — разрыв между ставкой по ипотеке в 3–4%, имеющейся у домовладельцев, и текущими ставками только увеличивается.

Согласно данным национальной базы ипотечных кредитов FHFA за первый квартал этого года, около 66,7% имеющихся ипотечных кредитов имеют ставку ниже 5%, 49,9%—ниже 4%, и 19,5%—ниже 3%, средняя ставка по существующим кредитам—около 4,5% (по данным Morgan Stanley—около 70% ниже 5% и около половины ниже 4%). Замена жилья аналогичной стоимости означает значительный рост ежемесячных платежей, а потому "не продавать" становится рациональным выбором. По мнению Флеминга, объем продаж может дополнительно снизиться, но если не произойдет серьезной рецессии, которая приведет к вынужденным продажам с аукциона, вероятность резкого падения цен мала—цены "в целом будут расти медленнее или перестанут расти вовсе".

Инфляция: почему жилищный компонент все еще поддерживает базовый CPI

Если переключиться с рынка недвижимости на индексы цен, появляется интересная аномалия: несмотря на стагнацию рынка, инфляция в жилье до сих пор поддерживает базовый CPI?

По данным Бюро трудовой статистики США, опубликованным 11 сентября, индекс потребительских цен (CPI) в августе увеличился на 3,4% по сравнению с предыдущим годом (без изменений относительно прошлого месяца) и на 0,4% по сравнению с июлем; базовый индекс CPI, за исключением продуктов питания и энергии, вырос на 2,4%, немного ниже июльских 2,5%. Компонент "жильё" (shelter) вырос на 3,0% в годовом выражении, продолжая снижение по сравнению с 3,2% в июле; рост в месячном выражении составил 0,3%, при этом две крупнейшие категории — владельческие эквивалентные арендные платежи (OER) и аренда основного жилья (RPR)—выросли всего на 0,2% каждая, а основной источник месячного роста — повышение трат на проживание вне дома (отели) на 2,4%.

Ключевой вопрос—в весе и методике расчета. По оценкам Национальной ассоциации строителей жилья США (NAHB), компонент "жильё" составляет более 40% базового CPI; по другому часто используемому стандарту—примерно треть всего CPI. OER оценивает, сколько арендодатель мог бы заработать, сдавая собственное жилье, но не включает расходы на страхование, налоги на недвижимость, ремонт и так далее; данные по аренде поступают из опросов и существенно отстают от рыночных изменений, обычно отражаясь в индексе с задержкой от 9 до 12 месяцев.

Это означает, что в нынешнем раунде рост ипотечных ставок и цен на жилье трудно быстро трансформировать в "замедление" инфляции по компоненту жилья; наоборот, пока жилищный компонент растет на 3% в год, базовый CPI будет с трудом приближаться к цели в 2%—а сверхбазовый показатель (базовые услуги без учета жилья) за август вырос на 3,1% в годовом выражении, что также подтверждает упругость цен на услуги.

На другом конце цепочки: 10-летние гособлигации США и ФРС

Ставки по ипотечным кредитам не определяются напрямую Федеральной резервной системой; они ориентируются на долгосрочные издержки привлечения капитала: 30-летние ипотечные кредиты в основном зависят от доходности 10-летних государственных облигаций США плюс дополнительная надбавка за досрочный риск возврата ипотечных ценных бумаг (MBS)—в расчетах двух основных прогнозных агентств спред составляет около 2 процентных пунктов.

А доходность 10-летних государственных облигаций США находится на рекордных уровнях. Согласно официальным данным по гособлигациям, в понедельник доходность 10-летних облигаций составила 5,2361%, в течение дня достигнув 5,27% — максимум с июня 2007 года; более чувствительная к ставке 2-летняя облигация—около 4,93%; доходность 30-летней облигации 29 сентября поднялась в моменте до 5,62%, что является максимумом с 2002 года. Причины роста доходности и ставок по ипотеке полностью совпадают: рост энергоносителей из-за конфликтов на Ближнем Востоке, вновь ожившие инфляционные ожидания, опасения по поводу дефицита бюджета и объема выпуска облигаций, а также ожидания более жесткой политики ФРС.

В начале этого месяца ФРС впервые с 2023 года повысила ставку рефинансирования до диапазона 3,75%—4,00%. Согласно графику ожиданий на заседании FOMC, 12 из 16 чиновников ожидают еще одного повышения ставки до конца года, четверо — как минимум двух; председатель ФРС Кевин Уош (Kevin Warsh) заявил журналистам после заседания, что предпочтительный показатель инфляции ФРС—индекс цен PCE—в августе составил около 3,6%. Большинство инвесторов ожидают дополнительного повышения ставки до конца года.

Прогнозные агентства уже понижают ожидания по рынку недвижимости. Согласно последнему прогнозу MBA, в четвертом квартале ставка по 30-летним ипотечным кредитам, соответствующим стандартам Fannie Mae и Freddie Mac, составит примерно 6,8% и останется такой до июня следующего года, что выше прежнего прогноза 6,7% в прошлом месяце; объем рефинансирования в 2026 году оценивается примерно в 700 млрд долларов (ниже прогнозов 713 млрд долларов в августе и 747 млрд долларов в июле), а в 2027 году — 634 млрд долларов; ожидаемый объем продажи готового жилья — примерно 4,105 млн сделок.

Fannie Mae придерживается схожей точки зрения: средняя ставка по 30-летним кредитам за следующие три месяца — 6,8%, в первом квартале следующего года — 6,7%. Обе организации прогнозируют, что доходность 10-летних гособлигаций к концу года составит около 4,8%, что означает, что в прогнозе по ипотечным ставкам в 6,8% уже заложено небольшое снижение доходности и инфляционных ожиданий в ближайшие месяцы; однако прошлонедельная ставка 7,30% примерно на 50 базисных пунктов выше этого прогноза.

Где замкнулся цикл?

Связав все четыре участка, мы видим самоподдерживающийся замкнутый круг: высокая стоимость жилья увеличивает стоимость жизни и труда, поддерживая сервисную инфляцию; сервисная инфляция и цены на энергоносители затрудняют разворот политики ФРС, доходности длинных облигаций остаются высокими; длина доходности определяет ипотечные ставки, высокие ипотечные ставки замораживают спрос на замену жилья, уменьшают объем сделок и усугубляют дефицит предложения; а нехватка предложения поддерживает "жесткость цен вниз", способствуя дальнейшему росту цен на жилье и аренду, что, в свою очередь, поддерживает инфляцию в жилье. Рост ключевой ставки может ограничить спрос, но не может повлиять на самый инерционный элемент этой цепи — статистическое запаздывание жилищного компонента и эффект "запертого" домохозяйства.

У этого круга есть и размыкающееся направление: запасы уже начинают расти (4,9 месяца предложения — это максимум за последние десять лет), количество продавцов, снижающих цену, увеличивается, а доля ипотечных кредитов с низкой ставкой по данным FHFA уже снизилась с максимума до 49,9%, то есть эффект "запертого" будет ослабевать по мере постепенного погашения льготных кредитов; снижение длинных доходностей может первым разморозить цепь замен. Но пока жилищный компонент в августовском CPI остается на уровне 3,0%, а данные за сентябрь будут опубликованы лишь 14 октября, рынок видит только одну тенденцию: ставки выше, сделки еще холоднее, цены не падают.