"Big Short" Burry: Thị trường nhà ở Mỹ xuất hiện vết nứt, vẫn đặt cược vào Fannie Mae (FNMA.US) và Freddie Mac (FMCC.US)

Ứng dụng tài chính Zhìtōng Finance (Zhìtōng Tài chính) ghi nhận, mặc dù cổ phiếu Fannie Mae (FNMA.US) và Freddie Mac (FMCC.US) giảm mạnh, nhưng “The Big Short” Michael Burry vẫn tiếp tục nắm giữ cổ phiếu của hai công ty này. Ông cho biết, dù thị trường bất động sản Mỹ bắt đầu xuất hiện các vết nứt, nhưng một thông báo tiềm năng từ chính phủ có thể khiến định giá của hai ông lớn cho vay thế chấp này được đánh giá lại.

Vào thứ Ba, Fannie Mae giảm 9%, ghi nhận phiên giảm mạnh nhất kể từ tháng 6; Freddie Mac giảm 8%, đánh dấu mức sụt giảm lớn nhất trong một ngày kể từ tháng 5.

Điều chỉnh PMI “không quan trọng”

Burry cho rằng, việc Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) vào thứ Ba quyết định điều chỉnh chính sách bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) của Fannie Mae tương đồng với Freddie Mac, có thể là một tín hiệu gây thất vọng cho các cổ đông.

Thay đổi này cho phép tổ chức dịch vụ cho vay chủ động liên hệ với những người vay thuộc Fannie Mae đủ điều kiện, hướng dẫn họ hủy bỏ PMI sau khi giá trị ròng của ngôi nhà đạt một mức nhất định, trong khi Freddie Mac trước đó đã cho phép điều này. Giám đốc FHFA Bill Pulte cho biết, nhờ đó người vay có thể “ngừng trả các khoản phí bảo hiểm không cần thiết và giữ lại số tiền này”.

Tuy nhiên, Burry nhận định rằng thay đổi chính sách tương đối nhẹ này có thể cho thấy những động thái lớn hơn liên quan đến hai ông lớn thế chấp sẽ không diễn ra trong ngắn hạn. Ông nói: “Tôi nghĩ rằng thông báo đưa Fannie Mae đến gần hơn với Freddie Mac có thể là một tín hiệu cho thấy sẽ không có tiến triển gì trong thời gian tới.”

Burry đồng ý với quan điểm thay đổi này “không quan trọng”, nhưng ông bổ sung: “Có thể còn nhiều điều khác chúng ta chưa biết đang diễn ra.” Mặc dù dự đoán sẽ không có nhiều tiến triển trong ngắn hạn và đồng ý rằng động lực chính trị tiếp theo có thể chỉ xuất hiện sau bầu cử giữa kỳ, ông cho biết không có ý định giảm tỷ trọng nắm giữ.

Cảnh báo của Burry: Thị trường bất động sản Mỹ bắt đầu xuất hiện vết nứt

Burry cảnh báo trong bối cảnh lãi suất cố định trung bình kỳ hạn 30 năm của Mỹ vào thứ Ba đạt 7,22%. Doanh số bán nhà hiện hữu tháng 8 giảm 2% xuống mức thấp nhất trong 14 tháng, nhưng giá trung vị vẫn tăng 1,6% so với cùng kỳ năm trước. Ở thị trường nhà mới, giá trung vị tháng 7 giảm 0,9% so với cùng kỳ năm trước, còn 393.800 USD, mức thấp nhất kể từ tháng 7/2021.

“Tôi nghĩ rằng thị trường bất động sản bắt đầu gặp một số vấn đề. Giá nhà có thể đã bắt đầu giảm,” Burry cho biết. “Nhưng tôi không nghĩ thị trường nhà đất sẽ khơi mào một cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu lần thứ hai.” Ông cảnh báo thêm, nếu lãi suất tiếp tục tăng cao có thể phá vỡ hiệu ứng “khóa lãi suất thế chấp”, vốn khiến nhiều chủ nhà không muốn chuyển đi.

“Việc lãi suất tăng có thể khiến các chủ nhà làm nhiều điều ngoài sức tưởng tượng, như tái cấp vốn trước khi lãi suất tăng tiếp, hoặc bán nhà sớm trước khi lãi suất lên cao hơn nữa,” ông nói. Một nhà môi giới bất động sản ở Nashville cho biết, tháng 8 có khoảng 5.400 căn nhà đang được rao bán, trong khi có khoảng 820 căn đã bán và 900 căn đang trong tình trạng đặt cọc. Burry nói, ông “sốc” với nguồn cung nhà ở dư thừa tại Nashville và cho rằng đây có thể là mức cao kỷ lục của thành phố này.

Tổng giám đốc điều hành Airbnb (ABNB.US), Brian Chesky, vào tối thứ Ba đã nhấn mạnh vấn đề thiếu hụt nhà ở rộng khắp tại Mỹ, công bố một kế hoạch hỗ trợ nhà ở trị giá 2,5 tỷ USD và cho biết nước Mỹ cần thêm hơn 5 triệu căn nhà.

Đáng chú ý là Cục Dự trữ Liên bang Mỹ dự kiến sẽ công bố quyết định lãi suất vào thứ Tư theo giờ địa phương, và bất kỳ tín hiệu nào về lộ trình lãi suất đều có thể ảnh hưởng thêm đến khả năng chi trả khoản vay thế chấp và hoạt động giao dịch nhà ở. Hiện thị trường dự báo xác suất tăng lãi suất 25 điểm cơ bản đã vượt 94%.

Tại sao Burry không bán? Đợi thông báo từ chính phủ có thể thay đổi mọi thứ

Burry cho biết, ông đã cân nhắc mua thêm cổ phiếu Fannie Mae và Freddie Mac vào thứ Ba nhưng cuối cùng lại quyết định chờ đợi. “Hiện nay, có thể đang có những yếu tố chúng ta không biết đến tác động lên giá cổ phiếu,” ông nói. “Biểu đồ có vẻ rất xấu, tôi nghĩ những nhà đầu tư theo xu hướng cần rời bỏ thì giá cổ phiếu mới ổn định trở lại.”

Nhưng ông không có ý định bán. Burry nói, việc cố gắng bán ra rồi mua lại có nguy cơ bỏ lỡ một quyết định của chính phủ có thể thay đổi khoản đầu tư này. “Có một thiên kiến tâm lý mạnh đến mức khiến con người không muốn giảm tỷ trọng nắm giữ các cổ phiếu này, vì một thông báo có thể làm thay đổi mọi thứ hoàn toàn có thể xảy ra bất cứ lúc nào,” ông nói. “Tôi vẫn luôn nắm giữ, chỉ có tăng nhẹ một chút vào mùa thu này.”

Những rủi ro lớn treo lơ lửng trên Fannie Mae và Freddie Mac

Từ tháng 9/2008 đến nay, Fannie Mae và Freddie Mac vẫn hoạt động dưới sự giám sát của chính phủ Mỹ. Bộ Tài chính Mỹ sở hữu cổ phiếu ưu đãi cao cấp với thứ tự thanh toán ưu tiên trước cổ đông phổ thông và ưu đãi phụ, đồng thời nắm giữ quyền mua cổ phần với giá danh nghĩa tại mỗi công ty là 79,9%.

Những quyền đòi hỏi thanh toán cổ phiếu ưu đãi này (định giá gần đây là 350 tỷ USD) là vấn đề được cổ đông quan tâm nhất. Trừ phi quyền này bị cắt giảm, loại bỏ hoặc chuyển đổi theo điều kiện thuận lợi, quyền lợi của cổ đông phổ thông có thể bị pha loãng đáng kể. Khi được hỏi liệu cổ phiếu có thể giảm về mức thấp lịch sử, Burry trả lời: “Nếu quyền đòi hỏi thanh toán cổ phiếu ưu đãi cao cấp không bị cắt giảm hay xóa bỏ thì đúng là có thể.”

Hồi tháng 3, Burry ước tính, nếu đạt được một phương án thỏa hiệp cho phép Bộ Tài chính Mỹ giữ lại khoảng 25% quyền đòi hỏi, cổ phiếu Fannie Mae có thể ở quanh mức 15 USD, cổ phiếu Freddie Mac từ thấp đến hơn 20 USD. Tháng 7, ông nói một phương án thuận lợi hơn có thể giúp giá cổ phiếu phổ thông tăng gấp 3-4 lần ban đầu, và có thể lên tới 6-7 lần trong dài hạn, bao gồm cả việc pha loãng quyền mua cổ phần.

Trên Stocktwits, các nhà đầu tư nhỏ lẻ có cái nhìn “tăng” với Fannie Mae, nhưng “trung lập” với Freddie Mac. Trong khi đó, theo dữ liệu của Tipranks, các nhà phân tích Phố Wall nói chung khuyến nghị "nắm giữ" Fannie Mae với mức giá mục tiêu trung bình là 7,65 USD; với Freddie Mac xếp hạng “mua vừa phải” với giá mục tiêu trung bình 9,17 USD.

Tính từ đầu năm đến nay, Fannie Mae và Freddie Mac lần lượt giảm 53% và 55%.