「大空頭」伯里：美國樓市現裂痕 仍押注房利美(FNMA.US)和房地美(FMCC.US)

智通財經APP獲悉，儘管房利美(FNMA.US)和房地美(FMCC.US)股價大跌，但「大空頭」邁克爾·伯里仍繼續持有這兩家公司的股票。他表示，儘管美國房地產市場開始出現裂痕，但潛在的政府公告可能令這兩家抵押貸款巨頭的估值重估。

週二，房利美下跌9%，創6月以來最差單日表現；房地美下跌8%，創5月以來最大單日跌幅。

PMI調整「無關緊要」

伯里認為，美國聯邦住房金融局(FHFA)週二決定將房利美的私人抵押貸款保險(PMI)政策與房地美對齊，對股東而言可能是一個令人沮喪的訊號。

這項變更允許貸款服務機構主動聯繫符合條件的房利美借款人，指導他們在房屋淨值達到一定水平後取消PMI，而房地美此前已允許這一做法。FHFA主任比爾·普爾特表示，借款人因此可以「停止支付不需要的保險費用，並將這筆錢保留下來」。

但伯里認為，這項相對溫和的政策變化，可能暗示針對兩家抵押貸款巨頭的更大動作短期內不會到來。他表示：「我認為，讓房利美更接近房地美的公告，可能發出了一個信號：這場風波短期內不會有任何進展。」

伯里同意這一變化「無關緊要」的觀點，但他補充道：「或許還有其他我們不知道的事情發生。」儘管預計近期進展有限，並認同下一個政治催化劑可能出現在中期選舉之後，他表示並不考慮減持。

伯里警告：美國樓市開始出現裂痕

伯里發出警告之際，美國頂級30年期固定利率均值週二達到7.22%。8月成屋銷售下降2%，至14個月低點，但中位價同比仍上漲1.6%。新房市場方面，7月中位價同比下降0.9%，至393,800美元，為2021年7月以來最低。

「我認為房地產市場開始出現一些問題。房價可能已經開始下跌了，」伯里表示。「但我並不認為房地產市場會引發第二次全球金融危機。」他警告說，利率進一步上升可能會打破抵押貸款利率鎖定效應，這種效應一直讓許多房主不願搬家。

「利率上升可能會讓房主們做出各種匪夷所思的行為，比如在利率進一步上升之前進行再融資，或者在利率進一步上升之前出售房屋，」他說道。一位納什維爾房地產經紀人指出，8月約有5400套房屋待售，而售出約820套、待定約900套。伯里稱，他對納什維爾的房屋供應過剩感到「震驚」，並稱這可能是該市有史以來的最高紀錄。

愛彼迎(ABNB.US)CEO布萊恩·切斯基週二晚間強調了更廣泛的美國住房短缺問題，宣佈一項2.5億美元的住房計劃，並指出美國還需要超過500萬套住房。

值得關注的是，聯準會將於當地時間週三公佈利率決議，任何利率路徑信號都可能進一步影響抵押貸款可負擔性和住房活動。目前市場預期升息25個基點的機率已超過94%。

伯里為何不賣？等待可能改變一切的政府公告

伯里表示，他週二考慮過加倉房利美和房地美，但最終決定等待。「目前的情況可能是我們不知道的一些因素正在影響股價，」他表示。「圖表看起來很糟糕，我認為動量交易者需要先退出，股票才能穩定。」

但他並不打算賣出。伯里稱，試圖退出再回購股票的風險，是錯過改變這筆投資的政府決定。「有一種強大的心理偏見，讓人不想在這些股票上持倉過輕，因為改變世界的公告可能隨時到來，」他表示。「我一直持有，只是在今年秋季略微增持了一些。」

懸在房利美和房地美頭上的關鍵風險

自2008年9月以來，房利美和房地美一直在美國政府監管下運營。美國財政部持有高級優先股，其清償順序優先於次級優先股和普通股股東，同時持有以名義價格購買每家公司79.9%股份的認股權證。

這些優先股清算索償權(近期估值達3500億美元)是股東們最為關注的問題。除非該索償權被削減、取消或以有利條件轉換，否則普通股股東的權益可能會被大幅稀釋。當被問及股價是否會跌至歷史低點時，伯里回答說：「如果高級優先股清算索償權不被削減或取消，那麼是的。」

今年3月，伯里估計，如果達成一項折衷方案，讓美國財政部保留約25%的索償權，房利美的股價可能在15美元左右，房地美在十幾美元高段至20美元出頭。7月，他表示，更有利的解決方案可能最初推動普通股股價上漲三到四倍，長期可能上漲六到七倍，其中已計入認股權證稀釋。

在Stocktwits上，散戶對房利美持「看漲」態度，對房地美則持「中性」態度。相比之下，Tipranks數據顯示，整體而言，華爾街分析師予房利美「持有」評級，平均目標價為7.65美元；予房地美「適度買入」評級，平均目標價為9.17美元。

年初至今，房利美、房地美分別下跌53%和55%。