Target berikutnya 8%? Suku bunga hipotek AS melonjak ke level tertinggi dalam tiga tahun, perdagangan "lebih tinggi lebih lama" melanda pasar properti

Aplikasi keuangan Zhihui telah mengetahui bahwa suku bunga hipotek di Amerika Serikat sedang mengalami kenaikan tajam. Dalam waktu sedikit lebih dari satu bulan, rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun telah melonjak satu persen penuh, mencapai level tertinggi dalam tiga tahun di atas 7,5%, menyebabkan permintaan pembeli rumah merosot secara drastis. Penjualan rumah bekas pada bulan September diperkirakan akan mengalami penurunan tajam.

Pendorong langsung lonjakan suku bunga ini adalah kenaikan imbal hasil obligasi global secara umum. Suku bunga hipotek sangat sensitif terhadap perubahan imbal hasil obligasi pemerintah AS bertenor 10 tahun, yang dalam beberapa pekan terakhir telah melonjak ke level tertinggi dalam beberapa tahun. Pada minggu lalu, imbal hasil obligasi bertenor 10 tahun sempat menembus 5,360%, jauh lebih tinggi dari level 3,97% sebelum pecahnya konflik Iran, dan imbal hasil obligasi bertenor 30 tahun juga naik ke level tertinggi sejak tahun 2002.

Namun, kekuatan apa yang mendorong imbal hasil obligasi ke level setinggi itu dalam waktu yang begitu singkat ternyata jauh lebih rumit dari pada yang terlihat di permukaan. Para ekonom menyoroti sekelompok faktor yang saling terkait—guncangan geopolitik, ketahanan fundamental ekonomi, kompetisi modal struktural, serta dinamika utang fiskal—yang bersama-sama mendorong para investor untuk mengaitkan ulang ekspektasi mereka terhadap inflasi dan pertumbuhan ekonomi.

Kepala Ekonom Redfin, Daryl Fairweather, mengomentari: "Tren ini sudah sangat jelas. Kita sedang memasuki lingkungan ekonomi dengan suku bunga yang lebih tinggi dan lebih bertahan lama, di mana perubahan nyata sedang terjadi di belakangnya."

Guncangan Geopolitik: Konflik Iran dan Transmisi Harga Energi

Tren naiknya suku bunga hipotek sangat bertepatan dengan pecahnya konflik Iran. Dalam beberapa minggu setelah Amerika Serikat melancarkan serangan militer ke Iran pada 28 Februari tahun ini, suku bunga hipotek melonjak tajam, di mana para investor sangat khawatir tentang kenaikan harga minyak dan implikasinya terhadap inflasi. Kekhawatiran pasar terhadap kenaikan harga energi yang berdampak pada rantai pasok dan memperburuk inflasi tetap ada.

Yang lebih krusial lagi, ketidakpastian atas situasi Iran itu sendiri menimbulkan tekanan kenaikan suku bunga yang berkelanjutan. Ekonom Senior Realtor.com, Jack Krimmel, menyoroti: "Ketidakpastian geopolitik adalah bagian penting di dalamnya. Kita berbicara tentang guncangan pasokan—ini tidak hanya menyangkut minyak, namun juga bisa berdampak pada seluruh sektor perdagangan." Investor menuntut kompensasi yang lebih tinggi untuk risiko yang tidak diketahui, yang tercermin langsung dalam kenaikan premi jangka waktu.

Menurut analisis PIMCO, sejak pecahnya konflik Iran, pasar energi terus menjadi sumber ketidakpastian paling nyata yang dihadapi aset berisiko. Kontrak minyak mentah WTI enam bulan telah naik sekitar 25% sejak akhir Februari, sejalan dengan peristiwa guncangan minyak geopolitik sebelumnya. Badan Energi Internasional memperkirakan, dengan negosiasi AS-Iran yang buntu dan proses pemulihan pasokan minyak yang terhambat, pada tahun 2026 pasokan minyak global akan berkurang 5,7 juta barel per hari menjadi 100,7 juta barel. Pemulihan pasokan minyak dari kawasan Teluk diperkirakan mundur ke tahun 2027.

Menkeu AS, Scott Besant, telah berupaya menurunkan imbal hasil obligasi melalui aksi repo, namun hasilnya minim. Ia menyalahkan kenaikan imbal hasil obligasi dan suku bunga hipotek pada harga energi, dan berkata: "Saya tidak tahu apakah konflik ini akan berakhir minggu depan, bulan depan, atau dalam dua bulan, tapi saya percaya di ujung semuanya, harga energi akan turun tajam, begitu pula suku bunga dan suku bunga hipotek." Namun, mayoritas ekonom menilai harga energi saja tidak cukup menjelaskan tingginya suku bunga saat ini.

Ketahanan Ekonomi: Pertumbuhan Kuat Menjadi Penopang Fundamental Kenaikan Suku Bunga

Ekonomi AS terus menunjukkan ketahanan yang cukup mengejutkan pasar, dan ini justru menjadi faktor fundamental dari tingginya suku bunga hipotek. Pertumbuhan tahunan GDP kuartal kedua mencapai 2,2%, pengeluaran konsumen tetap kuat, dengan indikator terbaru aktivitas manufaktur dan konsumsi tetap menunjukkan pertumbuhan yang sehat.

“Konsumen masih melakukan pengeluaran, dan pada tingkat daya beli riil, pengeluaran tersebut lebih banyak, yang biasanya menandakan ekonomi yang kuat,” kata pendiri dan kepala ekonom perusahaan konsultasi perumahan dan ekonomi Quantitative Research Group, Orfi Diongui. Ia melanjutkan bahwa, dalam konteks ekonomi yang kuat mendorong inflasi jauh di atas target 2% Federal Reserve, "investor menuntut kompensasi tambahan untuk memegang obligasi jangka panjang", sehingga imbal hasil dan suku bunga hipotek ikut naik.

Perlu dicatat, proyeksi terbaru the Fed menunjukkan pada akhir 2026 inflasi PCE keseluruhan akan mencapai 3,7%, dan median inflasi PCE inti melesat ke 3,4%. Inflasi yang terus menyimpang dari sasaran membuat penetapan harga risiko inflasi oleh investor obligasi makin penuh perhitungan.

Paradoks “good news is bad news” ini tampak jelas di pasar hipotek. Data ekonomi yang kuat berarti the Fed tidak punya urgensi untuk menurunkan suku bunga dalam waktu dekat, sementara inflasi di atas sasaran mengharuskan kebijakan moneter tetap restriktif—dua hal ini bersama-sama mendorong imbal hasil obligasi naik.

Demam Modal AI: Efek Penggusuran Revolusi Teknologi terhadap Pasar Obligasi

Meski sekilas tidak berkaitan langsung, salah satu penggerak besar kenaikan suku bunga hipotek adalah gelombang pendanaan infrastruktur artificial intelligence (AI) yang justru menjadi faktor yang tak terduga namun berdampak luas. Perusahaan teknologi besar secara massif masuk ke pasar obligasi untuk mendanai data center, chip, dan server AI mereka.

Data menunjukkan, sejak Januari tahun ini selama sembilan bulan, total pinjaman di sektor teknologi telah mencapai sekitar USD 500 miliar, sedangkan pada tahun 2024 hampir tidak ada. Goldman Sachs memperkirakan pada 2027 angka ini akan melonjak ke USD 1,2 triliun. Managing Director akuisisi Post Oak Group, James Vlachos, memperkirakan, AI kini menyumbang 25% dari seluruh penerbitan obligasi korporasi, sementara dua tahun lalu porsinya hanya 4%.

Disesuaikan dengan inflasi, volume pinjaman industri AI tahun ini diperkirakan melebihi pinjaman yang pernah dilakukan operator kabel AS selama masa pembangunan internet, bahkan melampaui utang perusahaan kereta api selama era boom pada abad ke-19. Investor berebut obligasi raksasa teknologi ini, namun tingkat imbal hasil yang mereka minta kini jauh lebih tinggi dari sebelumnya. Bahkan Meta (META.US) pun harus menawarkan imbal hasil tahunan di atas 7%, sedangkan perusahaan cloud dan pusat data yang risikonya lebih tinggi sudah di atas 9%.

Bagi investor obligasi, instrumen-instrumen ini sangat menarik: Imbal hasilnya lebih tinggi dari obligasi pemerintah, dan penerbitnya kerap memiliki peringkat kredit hampir setara pemerintah AS—untuk Microsoft (MSFT.US) bahkan lebih baik. Imbal hasil obligasi dan harga bergerak berlawanan arah, sehingga ketika investor mengalihkan dana ke utang AI dan menjauhi obligasi AS dan mortgage-backed securities, maka imbal hasil dan suku bunga hipotek naik.

Tren ini layak mendapat perhatian mendalam bagi pasar obligasi pemerintah. Kepala Investasi Strategi Non Konvensional PIMCO, Marc Seidner, menunjukkan, penerbitan obligasi terkait AI "terlalu banyak dan terlalu cepat," berpotensi menimbulkan "indigesti" di pasar pendapatan tetap. CIO PIMCO, Dan Ivascyn, juga sebelumnya mengakui, gelombang pendanaan utang korporasi AI menjadi salah satu pendorong utama imbal hasil obligasi bertenor 10 tahun AS naik.

Kepala Ekonom Senior Zillow, Karla Wu, mengatakan: “Demam belanja AI mungkin telah menimbulkan efek penggusuran pada instrumen investasi serupa.” Apa pun besar kecilnya efek desakan itu, suplai utang AI yang masif sedang mengubah tatanan permintaan dan penawaran di pasar pendapatan tetap, dan pengaruhnya bagi kenaikan titik tengah suku bunga sangat besar.

Spiral Utang Fiskal: Dampak Pasar dari Tonggak USD 40 Triliun

Kalaupun utang AI adalah kompetisi modal jenis baru, peningkatan utang pemerintah AS itu sendiri adalah penggerak lebih mendasar dari kenaikan suku bunga. Obligasi pemerintah AS sejak lama menjadi aset safe haven global, dengan kedalaman dan likuiditas pasar, serta kekuatan dan stabilitas sistem keuangan AS, terus menarik permintaan investor internasional—hal yang membantu menekan imbal hasil obligasi.

Namun, konfigurasi ini kini perlahan namun signifikan berubah. Utang nasional AS sejak pandemi melonjak dan awal tahun ini sudah menembus rekor USD 40 triliun. Sebagian pengeluaran tambahan itu berasal dari program darurat pandemi yang kini telah berakhir bertahap, tetapi AS kerap membelanjakan lebih banyak untuk program sosial dan pertahanan daripada pendapatannya. Defisit anggaran tahun fiskal 2026 sudah naik ke USD 1,993 triliun, naik 12% year-on-year, tertinggi sejak 2021, dengan proporsi terhadap GDP diperkirakan melebihi 6%. Beban bunga bersih untuk pertama kali menembus USD 1 triliun, dan bunga rata-rata obligasi pemerintah yang dapat diperdagangkan naik ke 3,48%, lebih dari dua poin persentase di atas lima tahun lalu.

Kondisi ini melahirkan spiral negatif yang saling memperkuat: Ketika imbal hasil naik, semakin besar dana anggaran negara harus dialokasikan untuk membayar bunga utang yang terus membesar; dan beban bunga yang makin berat makin membuat investor ragu akan keberlanjutan fiskal AS, sehingga menuntut kompensasi risiko lebih besar, yang pada gilirannya kian mendorong imbal hasil naik.

Premi jangka waktu obligasi bertenor 10 tahun telah naik ke sekitar 0,98%, tertinggi dalam 12 tahun. Para analis menegaskan, tembusnya 5,3% obligasi bertenor 30 tahun bukan sekadar premi likuiditas, namun memuat penetapan harga risiko pasar terhadap ketidakpastian jalur fiskal AS. Walaupun Menkeu Besant telah mencoba menstabilkan pasar melalui operasi repo, efeknya tetap terbatas—dengan utang sudah menembus USD 40 triliun, alat repo sulit melawan kekuatan pasar sendirian.

Lebih mengkhawatirkan, dampak anggaran dari lonjakan imbal hasil obligasi baru-baru ini belum sepenuhnya tampak. Karena perubahan suku bunga hanya mempengaruhi utang baru, refinancing utang lama butuh waktu, artinya tekanan beban bunga akan tetap meningkat dalam beberapa tahun ke depan.

Jalur Kebijakan The Fed: Ekspektasi Kenaikan Suku Bunga Terus Memanas

The Fed memang tidak langsung mengendalikan suku bunga hipotek, tetapi penyesuaian pada suku bunga dana federal jangka pendek sangat mempengaruhi arah suku bunga. Perubahan ekspektasi pelaku pasar atas kebijakan The Fed kini telah sangat tercermin dalam suku bunga hipotek saat ini.

Pada pertemuan FOMC September, The Fed menaikkan suku bunga acuan 25 basis poin menjadi kisaran 3,75% hingga 4,00%, kenaikan pertama sejak Juli 2023, dengan seluruh 12 pemilik suara mendukung. Risalah rapat menunjukkan mayoritas pejabat memperkirakan kenaikan suku bunga sekali lagi tahun ini, meski berbeda pendapat soal timing—beberapa menyarankan menahan di Oktober dan menunda kenaikan ke Desember.

Menurut CME FedWatch, probabilitas investor atas kenaikan suku bunga 25 basis poin pada rapat FOMC 27-28 Oktober kini kurang dari 20%, turun tajam dari sekitar 70% beberapa hari setelah pengumuman September, tetapi pasar nyaris sepenuhnya memproyeksikan kenaikan paling tidak sekali sebelum akhir tahun. Gubernur The Fed, Waller, juga menyatakan butuh kenaikan lebih lanjut, walau tidak harus secara beruntun.

Apakah 8% Akan Tergapai? Titik Kritis Pasar Perumahan

Dalam kombinasi beberapa kekuatan di atas, kemungkinan suku bunga hipotek tembus 8% kini berubah dari “sangat jauh” menjadi “tidak terlalu jauh lagi”. Diongui dari Quantitative Research Group menegaskan: “Ini bukan lagi sesuatu yang jauh, ini semakin dekat dengan kenyataan.”

Kerangka skenario suku bunga HousingWire, yang dibangun oleh analis utama Logan Mohtashami, menunjukkan bahwa suku bunga hipotek 8% membutuhkan imbal hasil obligasi bertenor 10 tahun naik ke dekat 5,40%, diiringi perburukan lebih lanjut pada spread hipotek. Dibutuhkan juga data ekonomi yang kuat, sikap The Fed yang hawkish, serta konflik Iran yang berkepanjangan. Namun, laporan pekerjaan non-pertanian bulan September yang di bawah ekspektasi membuat imbal hasil 10 tahun tidak naik hingga memicu suku bunga hipotek 8%, menandakan spread masih belum cukup memburuk.

Kepala Ekonom Moody’s Analytics, Mark Zandi, bahkan memberi peringatan lebih tegas: "Tidak ada batas atas, tidak ada yang disebut dengan limit." Ia menilai, aksi jual di pasar obligasi bisa terus berlanjut, dan suku bunga dapat mencapai 8% bahkan lebih tinggi. Kepala Ekonom Cotality, Selma Hepp, mengatakan dalam skenario ekstrem, jika yield obligasi 10 tahun tembus 6% hingga 7%, ditambah spread hipotek sekitar dua poin persentase, pembeli rumah akan menghadapi suku bunga hipotek 8% bahkan 9%.

Ivascyn dari PIMCO menganalisis secara teknikal: didorong oleh tekanan jual teknikal seperti stop-loss dari leveraged fund, yield obligasi 10 tahun berisiko menembus 6%, dan ini akan menjadi pertama kalinya dalam 26 tahun. Ia menekankan, sebagian besar aksi pasar baru-baru ini terkait langsung dengan “faktor teknikal negatif” dan “opsi stop-loss dari hedge fund platform dan investor kredit ber-leverage lain”.

Pasar perumahan telah bereaksi terhadap hal ini. Data Mortgage Bankers Association mencatat, pada pekan yang berakhir 2 Oktober, volume aplikasi hipotek turun 4,2% dibandingkan pekan sebelumnya, dan telah turun lima pekan berturut-turut.

Dari sisi proyeksi suku bunga, Redfin memperkirakan suku bunga hipotek akan tetap tinggi selama fundamental ekonomi tidak berubah secara drastis, kecil kemungkinan suku bunga turun signifikan. Analisis skenario HousingWire menilai, skenario suku bunga 7% mensyaratkan berakhirnya konflik Iran dan tidak adanya eskalasi perang dagang—namun saat ini, kedua syarat itu belum ada jadwal yang jelas kapan bisa terwujud.