Susunod na target 8%? Pumalo sa tatlong taong pinakamataas ang mortgage rate sa Estados Unidos, hinihila ng "mas mataas, mas matagal" ang merkado ng real estate

Nalaman ng app na Pananalapi ng Kaalaman (智通财经APP) na ang mga mortgage rate sa Estados Unidos ay nakakaranas ng matinding pag-akyat. Sa loob lamang ng mahigit isang buwan, ang average na mortgage rate para sa 30-taong fixed-term ay tumaas nang isang porsyento, umabot sa mahigit 7.5% – pinakamataas sa loob ng tatlong taon, dahilan upang biglang bumagsak ang demand ng mga mamimili ng bahay. Inaasahan ring makikita sa datos ng bentahan ng mga existing na bahay sa Setyembre ang malaking pagbaba.

Ang agarang dahilan ng pag-akyat ng mga rate ay ang laganap na pagtaas ng yield ng global bonds. Ang mortgage rate ay lubhang sensitibo sa galaw ng yield ng US 10-year Treasury, na tumaas na sa pinakamataas sa loob ng maraming taon nitong nakaraang mga linggo. Nitong nakaraang linggo, ang yield ng 10-year US Treasury ay pansamantalang lumampas ng 5.360%, malayo sa 3.97% bago sumiklab ang giyera sa Iran; tumaas din ang 30-year Treasury yield sa pinakamataas mula pa noong 2002.

Gayunman, ang tunay na nagtulak ng yields ng bond na pumalo sa ganito kataas sa loob ng maikling panahon ay mas komplikado kaysa sa nakikita sa ibabaw. Itinutok ng mga ekonomista ang pansin sa isang hanay ng mga magkakaugnay na salik—geopolitical shocks, tibay ng batayang ekonomiya, estruktural na kompetisyon sa kapital, at dynamics ng fiscal na utang—na sabay-sabay na nagtulak sa mga investor na ganap na baguhin ang pananaw sa inflation at paglago ng ekonomiya.

Sinabi ni Daryl Fairweather, Chief Economist ng Redfin: “Napakalinaw na ng trend. Pumapasok tayo sa isang environment na mas mataas at mas matagal ang mga interest rate, at ito ay bunga ng totoong pagbabago.”

Geopolitical Shock: Giyera sa Iran at Transmission ng Presyo ng Enerhiya

Malapit ang pagkakatugma ng pag-akyat ng mortgage rates at ang pagsiklab ng kaguluhan sa Iran. Sa loob ng ilang linggo matapos ang US military strike sa Iran noong Pebrero 28, lumundag nang malaki ang mortgage rates, dahil sa pangamba ng mga gumagawa ng desisyon sa merkado tungkol sa pagtaas ng presyo ng langis at implikasyon nito sa inflation. Patuloy ang takot ng merkado sa epekto ng mas mataas na presyo ng enerhiya sa supply chain na pwedeng magpalala pa ng inflation.

Higit pa rito, ang kawalang-katiyakan mismo sa sitwasyon sa Iran ang nagpapatuloy ng presyur pataas sa rates. Sinabi ni Jacob Channel, Senior Economist ng Realtor.com: “Ang geopolitical uncertainty ay mahalagang bahagi nito. Pinag-uusapan natin ang supply shock—hindi lang langis, kundi posibleng lahat ng bahagi ng kalakalan.” Ang mga investor ay naghahanap ng mas mataas na bayad para sa hindi inaasahang panganib, na direktang makikita sa pagtaas ng term premium.

Ayon sa PIMCO, mula mag-umpisa ang kaguluhan sa Iran, nanatiling pangunahing pinagmumulan ng hindi tiyak na panganib para sa risk assets ang energy market. Ang 6-month WTI crude oil contract ay tumaas ng humigit-kumulang 25% mula huling bahagi ng Pebrero, na kahawig ng mga naunang geopolitical oil shocks. Inaasahan ng International Energy Agency na, dahil sa deadlock sa usapan ng US at Iran at pagkaantala sa pagbalik ng suplay ng langis, bababa ng 5.7 milyon bariles kada araw ang pandaigdigang suplay ng langis pagsapit ng 2026, na magiging 100.7 milyon bariles bawat araw. Inaasahan na ang ganap na pagbalik ng suplay mula sa Gulf region ay maaalis pa hanggang 2027.

Patuloy ang pagsisikap ni Treasury Secretary Scott Bessent na pababain ang bond yields sa pamamagitan ng treasury buybacks, pero mahina ang epekto. Isinisi niya ang malaking bahagi ng pag-akyat ng bond yield at mortgage rates sa presyo ng enerhiya at sinabi: “Hindi ko alam kung kailan matatapos ang kaguluhang ito—next week, next month, o sa loob ng dalawang buwan—pero sigurado akong pagkatapos nito, makakakita tayo ng malaking bagsak sa presyo ng enerhiya, gayundin sa interest rate at mortgage rates.” Ngunit naniniwala ang karamihan ng mga ekonomista na hindi sapat ang presyo ng enerhiya para ipaliwanag ang kasalukuyang mataas na interest rate environment.

Tibay ng Ekonomiya: Matibay na Paglago ang Suporta sa Mataas na Interest Rate

Ipinapakita ng ekonomiya ng US ang di-inaasahang tibay, na siyang pangunahing dahilan kung bakit nananatiling mataas ang mortgage rates. Ang annualized na paglago ng GDP noong ikalawang quarter ay umabot sa 2.2%, malakas pa rin ang consumer spending, at ang manufacturing at spending metrics ay nagpapakita ng tuloy-tuloy na malusog na paglago.

“Patuloy pa ring gumagastos ang mga consumer, at sumasabay ang aktwal nilang purchasing power—kadalsan ito ay indikasyon ng malakas na ekonomiya,” pahayag ni Orphe Divounguy, founder at chief economist ng Quantitative Research Group. Dagdag pa niya, sa malakas na ekonomiyang nagtutulak sa inflation na malayo sa 2% target ng Fed, “humihingi ang mga investor ng mas mataas na bayad para sa paghawak ng long-term bonds,” kaya tumataas ang yield at mortgage rates.

Mahalagang pansinin na ipinapakitang pinakabagong forecast ng Fed na pagsapit ng katapusan ng 2026, ang headline Personal Consumption Expenditure (PCE) inflation ay aabot sa 3.7%, at ang median ng core PCE inflation ay tumaas din sa 3.4%. Ang tuloy-tuloy na deviation sa target ay lalo lang nagpapaigting sa pag-presyo ng mga bond investor sa panganib ng inflation.

Ang “good news is bad news” paradox ay kitang-kita sa mortgage market. Malalakas na economic data ay nangangahulugang walang agarang dahilan para magbaba ng rate ang Fed, at ang inflation sa itaas ng target ay nangangailangan ng restrictive monetary policy—parehong nagtutulak pataas sa bond yields.

Mainit na Kapital ng AI: Epekto ng Teknolohikal na Rebolusyon sa Bond Market

Kahit parang wala sigurong koneksyon, kabilang sa mga nagtutulak pataas ng mortgage rates ang malaking pagpopondo ngayon para sa AI infrastructure. Ang mga higanteng tech companies ay agresibong nangunguha ng pondo sa bond market, para sa data center, chip, at server para sa AI infrastructure.

Ayon sa datos, mula Enero ngayong taon, umabot na sa $500 bilyon ang bagong utang ng tech industry, at halos wala ito noong 2024. Inaasaahan ng Goldman Sachs na lalago pa ito sa $1.2 trilyon pagsapit ng 2027. Tantiya ni James Fratchas, managing director ng acquisitions sa Post Oak Group, ang AI ay 25% na ng lahat ng corporate bonds—kumpara sa 4% dalawang taon lang ang nakakaraan.

Kapag isinama ang inflation (real terms), ang borrowing ng industriya ng AI ngayong taon ay lalampas pa sa utang noong panahon ng pagtatayo ng cable TV internet network sa US at maging sa panahon ng boom ng railways sa ika-19 na siglo. Nagkukumahog ang investors sa pagbili ng bonds ng tech giants na ito, ngunit kinakailangan na nilang mag-alok ng mas mataas na yield. Kahit ang Meta (META.US) ay kailangang magbigay ng 7% annual yield; at ang mga riskier na specialista ng cloud data center, higit pa sa 9%.

Para sa mga bond investor, attractive ang mga transaction na ito: mas mataas ang yield kumpara sa government bonds, at madalas pang may credit rating na halos kasing taas ng US government—minsan mas mataas pa, gaya ng kay Microsoft (MSFT.US). Baliktad ang relasyon ng bond yield sa presyo nito, kaya kapag inilipat ng mga investor ang kapital sa AI debt at lumayo sa US Treasury at mortgage-backed securities, tumataas pa ang yield at mortgage rates.

Ang trend na ito ay malaki ang epekto sa treasury market. Sinabi ni Mark Sedway, chief investment officer ng PIMCO’s alternative strategies, na ang volume ng AI bond issuing ay “masyadong marami, masyadong mabilis,” dahilan sa “indigestion” ng fixed income market. Sinabi dati ni PIMCO chief investment officer Dan Ivascyn na ang AI corporate debt boom ay pangunahing nagtutulak ng pataas sa 10-year Treasury yield.

Ayon kay Karla Wu, senior economist ng Zillow: “Posibleng may crowding-out effect ang AI capital spending sa ibang katulad na investment.” Tagpi-tagpi man ang crowding-out, ang napakalaking supply ng AI debt ay binabago ang supply-demand dynamics ng fixed income markets, na malinaw ang epekto sa paakyat ng sentral na antas ng mga rate.

Pagsabog ng Fiscal Debt: Epekto ng $40 Trilyon na Benchmark sa Merkado

Kung ang AI debt ay isang bagong uri ng kompetisyon sa kapital, ang pagpapalobo ng sariling utang ng gobyerno ng US ang mas pundamental na nagtutulak pataas sa rates. Matagal nang kinikilala ang US Treasury bilang haven asset dahil sa lalim, liquidity, at lakas at katatagan ng sistemang pinansyal ng US, na nakakaakit sa mga malalaking international investors—na siyang tumutulong magpababa ng yields.

Pero ang sitwasyong ito ay unti-unti at tahimik nang nagbabago. Ang utang ng bansa ay lumobo nang husto mula pandemya, at mas maaga ngayong taon ay lumampas na sa record na $40 trilyon. Parte ng dagdag na gastusin ay mula sa unti-unting na phaseout na pandemic-level emergency spending, pero madalas ay mas malaki ang ginagastos ng US sa social programs at defense keysa kitang buwis. Sa budget ng fiscal year 2026, umabot na sa $1.993 trilyon ang deficit (+12% yoy), pinakamataas mula 2021 at higit 6% ng GDP. Unang beses lumampas ng $1 trilyon ang netong interest expense, at tumaas ang average Treasury yield sa 3.48%—higit dalawang porsiyento kaysa limang taon ang nakalilipas.

Ang ganitong sitwasyon ay lumikha ng negative feedback loop: tumataas ang yield, mas malaki ang bahagi ng badyet ang napupunta sa pambayad ng interes sa utang; kapag lumaki ang burden ng interes, lalong nababahala ang investors sa sustainability ng US fiscal, dahilan para humingi sila ng mas mataas na risk premium—kaya lalo pang tumataas ang yield.

Ang term premium ng 10-year US Treasury ay tumaas na sa mga 0.98%, pinakamataas sa 12 taon. Ayon sa analysts, ang 5.3% na yield ng 30-year Treasury ay hindi lamang simpleng liquidity premium, kundi may kasamang risk pricing para sa hindi katiyakang landasin ng fiscal ng US. Kahit sinubukan ni Secretary Bessent na patatagin ang market sa pamamagitan ng buybacks, limitado ang epekto—sa harap ng $40 trilyon na utang, hindi sapat ang buybacks para kontrahin ang market forces.

Mas nakababahala, hindi pa ganap na kita ang epekto ng biglang pagtaas ng treasury yield sa pananahos. Dahil ramdam lang ng bagong interest rate ang utang na bagong iisyu pa lang, aabutin pa ng panahon bago maramdaman ang tungkulin ng lumang utang na i-refinance, kaya sa mga susunod pang taon, patuloy na lalaki ang pressure sa interest expense.

Landasin ng Patakaran ng Fed: Patuloy na Umiinit na Inaasahang Pagtaas ng Rate

Kahit hindi direktang kontrolado ng Federal Reserve ang mortgage rates, malaki ang epekto ng pagbabago nila sa short-term federal funds rate sa direksyon ng interest rate. Nakapaloob na sa kasalukuyang mortgage rates ang malawak na pagbabago ng expectations ng merkado tungkol sa landasin ng Fed policy.

Sa FOMC meeting nitong Setyembre, tinaas ng Fed ang benchmark rate ng 25bp sa 3.75%-4.00%—unang rate hike mula Hulyo 2023—all 12 voting members ay pabor. Sa meeting minutes, iniulat na naniniwala ang karamihan na posible pang isa pang rate hike ngayong taon, ngunit di pa tiyak ang timing—ang iba ay ayaw kumilos ngayong Oktubre pero pwedeng mag-hike ulit sa Disyembre.

Ayon sa CME FedWatch tool, wala pang 20% ang tinatayang posibilidad ng mga investor na mag-rate hike ng 25bp sa Fed meeting ngayong Oktubre 27-28, malayo sa halos 70% ilang araw matapos ang September decision, pero halos tiyak nang may isa pang rate hike ng kahit 25bp bago matapos ang taon. Sinabi rin ni Governor Waller na kailangan pa ng karagdagang pagtaas, ngunit di kailangang sunud-sunod.

Posible ba ang 8%? Kritikal na Antas ng Housing Market

Dahil sa sabayang epekto ng mga nabanggit na salik, ang mortgage rate na 8% ay hindi na “malabong mangyari” kundi “mas malapit-lapit na.” Ayon kay Divounguy ng Quantitative Research Group: “Hindi na ito malayo; papalapit na nang papalapit sa realidad.”

Sa mortgage rate scenario framework ni Logan Mohtashami, Chief Analyst ng HousingWire, nangangailangan ang 8% mortgage rate ng pag-akyat ng 10-year Treasury yield sa paligid ng 5.40%, kasabay ng lalo pang paglala ng mortgage spread. Kailangan din ng matibay na economic data, hawkish na Fed, at isang tuluy-tuloy na Iran conflict. Gayunman, nang lumabas ang September non-farm employment report na mas mababa sa inaasahan, hindi umabot sa 8% ang mortgage rates dahil hindi pa ganoon ka-lala ang spread kahit bumalik sa 5.40% ang 10-year yield.

Dagdag pa ni Mark Zandi, Chief Economist ng Moody’s Analytics, na walang limitasyon: “Walang limit, walang tinatawag na ceiling.” Aniya, walang dahilan para huminto ang bond market selloff at posibleng umabot pa o lumagpas ng 8% ang rates. Sabi naman ni Selma Hepp, Chief Economist ng Cotality, sa extreme case, kung tumaas sa 6%-7% ang 10-year Treasury yield at idadagdag ang mortgage spread na ngayon ay halos 2 puntos, posibleng umabot ng 8%–9% ang mortgage rates para sa mga bumibili ng bahay.

Teknikal na ipinaliwanag ni Ivascyn ng PIMCO—dahil sa forced selling ng leveraged funds, may panganib na tumama sa 6% ang 10-year Treasury yield, na unang beses sa 26 na taon. Malinaw niyang sinabi na malaking bahagi ng kamakailang galaw ng merkado ay dahil sa “negative technicals” at “stop loss activity ng platform hedge funds at iba pang leveraged na namumuhunan.”

Reaktor na ang housing market. Batay sa datos ng Mortgage Bankers Association, noong linggo ng Oktubre 2, bumaba ng 4.2% ang mortgage applications kumpara sa nakaraang linggo—ikalimang sunod na pagbaba.

Sa outlook para sa rates, ayon sa Redfin, mananatiling mataas ang mortgage rates hangga’t hindi nagkakaroon ng fundamental na pagbabago ang ekonomiya; hindi malamang bababa ito agad. Ayon sa scenario analysis ng HousingWire, para bumaba sa 7% ang rates, kailangan muna ang pagtatapos ng Iran conflict at tuluyang mawala ang trade tensions—ngunit wala pa sa kasalukuyan ang malinaw na timetable para diyan.