Іпотечні ставки в США знижуються другий тиждень поспіль, але ринок нерухомості все ще важко врятувати: ціни продажу будинків вперше за понад три роки знизилися

Згідно з додатком Zhìtōng Caijing, іпотечні ставки у США знизилися другий тиждень поспіль, але залишаються на високому рівні понад 7%, що не змогло суттєво пожвавити стійко слабкий ринок житла. Висока вартість купівлі житла примушує потенційних покупців відкладати свої плани на купівлю, а дедалі більше продавців — знижувати ціну на виставлену нерухомість. Останні дані свідчать, що вартість продажу житла у США знизилась уперше за понад три роки, а дисбаланс між попитом і пропозицією на ринку житла поглиблюється.

Згідно з даними Freddie Mac, оприлюдненими у четвер, середньорічна фіксована ставка за 30-річною іпотекою у США знизилась з 7,32% до 7,24% порівняно з попереднім тижнем — це вже другий тиждень зниження, але рівень і надалі близький до максимуму з листопада 2023 року. Для порівняння, минулого року у цей самий час ставка за іпотекою складала лише 6,17%.

Варто зазначити, що впродовж шести тижнів поспіль ставка за 30-річною іпотекою у США перевищує 7%, що є найдовшим періодом від кінця 2023 року. Попри деяке зниження від трирічного максимуму у 7,4% у середині жовтня, нинішній рівень більше ніж на один процентний пункт вищий від початку року, що істотно обмежує купівельну спроможність покупців житла.

Високі ставки й надалі стримують попит на житло, щомісячний платіж за іпотекою суттєво зріс

Ринок житла у США застряг у складній ситуації з одночасно високими цінами на житло та ставками іпотечного кредитування. З одного боку, постійно високі іпотечні ставки ускладнюють багатьом потенційним покупцям фінансування власного житла; з іншого боку, ті власники, які вже мають житло під низький відсоток, не хочуть продавати його та переїжджати, уникнувши вищих витрат на фінансування, що ще більше обмежує пропозицію на ринку.

За попередніми розрахунками, якщо купувати житло вартістю 500 000 доларів із початковим внеском 20%, то нинішній щомісячний платіж за основним боргом та процентами за іпотекою зріс на приблизно 333 доларів у порівнянні з кінцем лютого цього року, коли іпотечна ставка у США короткочасно впала нижче 6%.

Якщо купується житло вартістю 1 мільйон доларів за таким же початковим внеском, щомісячний іпотечний платіж збільшився приблизно на 666 доларів відносно кінця лютого.

За даними агентства Redfin, середній щомісячний платіж за іпотекою для покупця житла у США перебуває біля історичного максимуму. Головний економіст Іпотечного банківського агентства США (MBA) Mike Fratantoni зазначає, що у найближчий час ставки за іпотекою навряд чи відчутно знизяться. «Ми прогнозуємо, що у період наших прогнозів, ставки за іпотекою не зазнають значного послаблення».

Він підкреслює, що нинішній рівень іпотечних ставок — біля три річних максимумів — призводить до суттєвого сповільнення купівлі будинків, іпотечних кредитів та ділової активності у комерційній нерухомості.

Водночас Федеральна резервна система на жовтневому засіданні з монетарної політики вирішила залишити ставку без змін, але ринки як і раніше очікують, що підвищення ставки може відбутися на останньому засіданні цього року. Це означає, що у короткостроковій перспективі ринок житла у США навряд отримає суттєву підтримку за рахунок зниження ставок.

Вартість житла у США знизилась уперше за три роки, продавців значно більше, ніж покупців

У міру зниження доступності житла в США на ринку нерухомості з’являються все більш чіткі ознаки зниження цін.

За даними Redfin, опублікованими у четвер, середня ціна продажу житла у США знизилась вперше за понад три роки, що свідчить про зниження цінової потужності продавців через високі витрати на купівлю. Водночас співвідношення попиту і пропозиції також істотно змінилося. За даними Redfin, у вересні цього року кількість продавців на ринку була майже на 63% більшою, ніж покупців — найбільший розрив з 2013 року, коли почалися відповідні підрахунки.

Ці дані вказують на те, що навіть якщо дехто з існуючих власників не хоче продавати житло, число охочих купити житло знижується іще швидше, що дозволяє покупцям отримувати більше переваг під час цінових переговорів.

Старший економіст Redfin Asad Khan відзначає, що на ринку житла у США існує помітний парадокс: з огляду на пропозицію житлового фонду, покупці отримують одну з найвигідніших можливостей за останні роки, але високі витрати на купівлю житла не дають багатьом людям скористатися цією ситуацією. «Іронія в тому, що з позиції пропозиції, це один з найбільш вигідних ринків для покупців за багато років», — говорить Khan, — «але така можливість відкрилась саме тоді, коли ціни на купівлю житла надто високі, щоб багато хто міг дозволити собі власний дім».

Слабкість продажів новобудов, довіра будівельників на 14-річному мінімумі

Високі іпотечні ставки вплинули не лише на вторинний ринок житла, але й дедалі більше тиснуть на продаж новобудов у США. За даними перепису населення США, опублікованими у вівторок, у вересні кількість продажів нових односімейних будинків знизилась на 0,6% у порівнянні з попереднім місяцем, що підтверджує подальше ослаблення попиту.

Ціни на новобудови також перебувають під спадним тиском. З наявних даних за дев’ять місяців з початку 2026 року, середня ціна продажу нових будинків у США знижувалась у семи з дев’яти місяців. На тлі слабких продажів дедалі більше забудовників вдаються до знижок і інших стимулів для залучення покупців, через що їхній прибуток ще більше скорочується.

За індексом довіри ринку житла, який спільно складають Національна асоціація домобудівників США (NAHB) та Wells Fargo, під впливом високих іпотечних ставок, стійкого дефіциту робочої сили та зростання цін на будматеріали, довіра американських будівельників впала до мінімального рівня за 14 років.

Проблеми забудовників свідчать, що слабкість ринку житла у США не пов’язана лише з нестачею пропозиції, а з високими витратами на фінансування, які тривалий час обмежують ринкову активність збоку попиту.

Короткострокове відновлення ринку нерухомості залишається проблематичним

В цілому, попри те що ставки за іпотекою у США знижувались два тижні поспіль, понад 7% вартості фінансування і далі чинять значний тиск на ринок житла.

Для потенційних покупців висока ціна житла, помножена на високі процентні ставки, утримує щомісячний платіж за іпотекою біля історичного максимуму; для продавців - зменшення числа покупців означає подовження середнього строку продажу будинку та зростання цінового тиску. Крім того, зниження продажів нових будинків, довіра будівельників на 14-річному мінімумі та значне перевищення числа продавців над покупцями на вторинному ринку свідчать про відсутність сталого відновлення ринку житла у США.

На тлі можливого подальшого підвищення ставок Федеральною резервною системою та низької ймовірності істотного зменшення іпотечних ставок найближчим часом, ринок житла у США, ймовірно, і далі зіткнеться з подвійним тиском — слабким попитом і корекцією цін.