Növbəti hədəf 8%? ABŞ-ın ipoteka faizləri son üç ilin ən yüksək səviyyəsinə yüksəldi, "daha yüksək və daha uzun müddət" ticarəti daşınmaz əmlak bazarını bürüdü

Amerika Birləşmiş Ştatlarında ipoteka faiz dərəcələri kəskin şəkildə yüksəlməkdədir. Cəmi bir ay ərzində, 30 illik sabit ipoteka üzrə orta faiz dərəcəsi tam bir faiz bəndi artaraq, 7.5%-dən yuxarı üç illik maksimuma çatıb və alıcıların tələbi sürətlə azalıb. Sentyabrda mövcud ev satışlarının statistikası böyük azalma göstərəcək.

Bu faiz dərəcələrinin yüksəlməsinin əsas səbəbi, qlobal istiqraz gəlirliliyi normasının yüksəlməsidir. İpoteka faizləri xüsusilə 10 illik ABŞ dövlət istiqrazlarının gəlirliliyinin dəyişməsinə həssasdır və son həftələrdə bu gəlirlilik bir neçə illik zirvəyə çatıb. Ötən həftə 10 illik ABŞ istiqrazlarının gəlirliliyi bir anda 5.360%-i keçib, bu İran müharibəsinin başlamasından öncəki 3.97%-dən xeyli yüksəkdir; 30 illik istiqrazların gəlirliliyi də 2002-ci ildən bəri ən yüksək səviyyəyə yüksəlib.

Lakin istiqraz gəlirliliyini bu qədər qısa müddət ərzində bu səviyyəyə çatdıran gücün mahiyyəti göründüyündən daha mürəkkəbdir. İqtisadçılar diqqətlərini bir-biriylə əlaqəli faktorlar toplusuna yönəldiblər — geosiyasi şoklar, iqtisadi əsasların dayanıqlılığı, struktur kapital rəqabəti və fiskal borc dinamikası — bu faktorlar investorları inflyasiya və iqtisadi böyümə gözləntilərini tamamilə yenidən nəzərdən keçirməyə məcbur edir.

Redfin şirkətinin baş iqtisadçısı Daryl Fairweather bu barədə belə şərh edib: “Trendlər artıq aydın görünür. Biz daha yüksək və daha uzunmüddətli faiz dərəcələrinə sahib iqtisadi mühitə giririk və bunun arxasında həqiqi dəyişikliklər baş verir.”

Geosiyasi Şoklar: İran Müharibəsi və Enerji Qiymətləri

Ipoteka faiz dərəcələrinin yüksəlməsi İran müharibəsinin başlaması ilə üst-üstə düşür. Bu il fevralın 28-də ABŞ tərəfindən İran üzərinə hərbi hücumdan sonra bir neçə həftə ərzində ipoteka faizləri sürətlə artıb; investorlar neft qiymətlərinin yüksəlməsi və bunun inflyasiya riskləri barədə ciddi narahatlıq keçirirlər. Enerji qiymətlərinin təchizat zəncirinə ötürüləcəyi və inflyasiyanın pisləşəcəyi qorxusu bazarda qalmaqdadır.

Daha önəmlisi, İran vəziyyətinin qeyri-müəyyənliyi faiz dərəcəsinin yüksəlməsinə dayanıqlılıq təmin edir. Realtor.com-un baş iqtisadçısı Jack Kreimer qeyd edib: “Geosiyasi qeyri-müəyyənlik burada əsas amildir. Biz təchizat şokundan danışırıq — bu yalnız neftlə məhdudlaşmır, həm də digər bütün ticarət sahələrinə təsir göstərə bilər.” Investorlar bilinməyən risklər üçün daha yüksək kompensasiya tələb edir və bu, birbaşa müddət premiumunun artmasına səbəb olur.

PIMCO analizlərinə görə, İran münaqişəsi başladıqdan bəri enerji bazarı riskli aktivlər üçün ən bariz qeyri-müəyyənlik mənbəyi olub. Altı ay müddətli WTI neft müqaviləsi fevralın sonundan bəri təqribən 25% artıb və bu tendensiya geosiyasi neft şokları üçün tipikdir. Beynəlxalq Enerji Agentliyi proqnozlaşdırır ki, ABŞ və İran arasındakı danışıqların duraqlığı və neft təchizatının bərpasındakı maneələrə görə 2026-cı ildə qlobal neft təchizatı gündə 5.7 milyon barel azalaraq 100.7 milyon barelə düşəcək. Körfəz regionunda neft təchizatının tam bərpası 2027-ci ilə qədər gecikəcək.

ABŞ Maliyyə Naziri Scott Besant istiqrazların yenidən alınması ilə istiqraz gəlirliliyini aşağı salmağa çalışır, lakin bu cəhd az təsir göstərib. O, istiqraz gəlirliliyinin və ipoteka faiz dərəcələrinin artmasının əsas səbəbi kimi enerji qiymətlərini göstərir və deyir: “Mən bilmirəm bu münaqişə gələn həftə, gələn ay və ya iki ay sonra bitəcəkmi, amma bu hadisələrin sonunda enerji qiymətləri xeyli azalacaq, faiz dərəcələri və ipoteka faizləri də geri çəkiləcək.” Lakin əksər iqtisadçılar hesab edir ki, təkcə enerji qiymətləri indiki yüksək faiz dərəcələri üçün kifayət qədər izah deyildir.

Iqtisadi Dayanıqlılıq: Güclü Artım Faizlərin Yüksəlməsinə Əsas Təmin Edir

ABŞ iqtisadiyyatı gözlənilmədən dayanıqlılıq nümayiş etdirir və bu, ipoteka faiz dərəcələrinin yüksək qalmasının əsas səbəblərindən biridir. İkinci rübdə ÜDM illik artım tempi 2.2%-ə çatıb, istehlak xərcləri güclü qalır və son dövrlərdə həm istehsal sektorunda, həm də istehlak xərclərində sağlam artım göstərən göstəricilər var.

“İstehlakçılar xərcləmə edir və real alıcılıq səviyyəsində daha çox sərf edir, bu isə adətən güclü iqtisadiyyata işarədir,” Quantitative Research Group-un qurucu və baş iqtisadçısı Ofi Diongui qeyd edir. O əlavə edir ki, güclü iqtisadiyyata görə inflyasiya FED-in 2% hədəfini xeyli aşdığından, “investorlar uzunmüddətli istiqrazları tutmaq üçün əlavə kompensasiya tələb edirlər,” bu da gəlirliliyini və ipoteka faiz dərəcələrini yüksəldir.

Qeyd edilməlidir ki, FED-in son proqnozuna əsasən, 2026-cı ilin sonunda ümumi şəxsi istehlak xərcləri (PCE) üzrə inflyasiya 3.7%-ə çatacaq, əsas PCE inflyasiyanın medianı isə kəskin şəkildə 3.4%-ə yüksəldilib. Inflyasiya hədəfdən davamlı şəkildə kənara çıxır, bu da istiqraz investorlarının inflyasiya riskini daha yüksək qiymətləndirməsinə səbəb olur.

Bu “yaxşı xəbər, pis xəbərdir” paradoksu ipoteka bazarında xüsusilə aydın görsənir. Güclü iqtisadi göstəricilər FED üçün sürətli faiz azaldılmasını vacib etmir, hədəfdən yüksək inflyasiya isə pul siyasətinin məhdudiyyətini tələb edir və bu elementlər birlikdə istiqraz gəlirliliyini artırır.

AI Capital Bum: Texnoloji İnqilab İstiqraz Bazarı üçün “Sıxışdırma Effektini” yaradır

Baxmayaraq ki, birbaşa əlaqəsi olmayan kimi görsənir, ipoteka faiz dərəcələrinin bir neçə səbəbindən biri, süni intellekt (AI) infrastrukturu üçün maliyyələşmənin sürətli artımıdır. Böyük texnologiya şirkətləri rekord miqdarda istiqraz bazarına daxil olaraq, data mərkəzləri, çip və serverlər kimi AI infrastrukturuna investisiya edirlər.

Statistikaya görə, bu ilin yanvarından bəri doqquz ay ərzində texnologiya sektoru təxminən 500 milyard dollar borc alıb, halbuki 2024-cü ildə bu rəqəm demək olar ki, sıfıra yaxın idi. Goldman Sachs proqnozlaşdırır ki, 2027-ci ildə bu rəqəm daha 1.2 trilyon dollara çatacaq. Post Oak Group-un satınalma üzrə icraçı direktoru James Flachas hesab edir ki, hal-hazırda bütün korporativ istiqrazların 25%-i AI-ya aiddir, halbuki iki il əvvəl yalnız 4% idi.

Inflyasiya ilə tənzimlənmiş göstəricilərdə, AI sektorunun bu il üçün borc miqdarı ABŞ kabel televiziyası operatorlarının internetin qurulması üçün aldıqları borcun, hətta XIX əsrin dəmir yolu bumunda şirkətlərin borc miqdarından çox olacaq. Investorlar bu texnologiya nəhənglərinin istiqrazlarını almağa can atır, lakin tələb olunan gəlirlilik əvvəllərə nisbətən xeyli yüksəkdir. Meta(META.US) belə 7%-dən yüksək illik gəlirlilik verməli olur, daha riskli bulud data mərkəzi şirkətləri isə artıq 9%-i keçib.

İstiqraz investorları üçün bu əməliyyatlar cəlbedicidir: Təklif olunan gəlirlilik dövlət istiqrazlarından yüksəkdir və emitentlərin kredit reytinqi demək olar ki, ABŞ hökuməti ilə bərabərdir — Microsoft(MSFT.US) üçün hətta daha yaxşıdır. İstiqraz gəlirliliyi ilə qiymət tərs istiqamətdə dəyişir, yəni investorlar AI borcuna yönələndə, ABŞ dövlət istiqrazları və ipoteka təminatlı qiymətli kağızlar kimi alternativlərdən uzaqlaşırlar, bu da gəlirliliyi və ipoteka faizlərini artırır.

Bu tendensiyanın dövlət istiqraz bazarına təsiri diqqətə layiqdir. PIMCO-nun qeyri-ənənəvi strategiyalar üzrə baş investisiya direktoru Mark Sedna qeyd edir ki, AI ilə əlaqəli istiqrazların emissiyası “çox və tez” baş verir və bu, sabit gəlirlilik bazarında “həzm çatışmazlığına” səbəb ola bilər. PIMCO-nun baş investisiya direktoru Dan İvashin daha əvvəl bildirib ki, AI şirkətlərinin böyük borclanma bumları 10 illik ABŞ istiqrazlarının gəlirliliyinin yüksəlməsinin əsas amillərindən biridir.

Zillow-un baş iqtisadçısı Carla Wu qeyd edir: “AI investisiyası bumu digər bənzər investisiya vasitələri üçün sıxışdırma effekti yarada bilər.” Sıxışdırma effektinin dərəcəsindən asılı olmayaraq, AI borcunun böyük həcmi sabit gəlirlilik bazarının təklif və tələbində dəyişiklik yaradır və faizlərin mərkəzini yüksəldir.

Fiskal Borc Spiril: 40 trilyon dollar mərhələsinin bazara təsiri

Əgər AI borcu yeni kapital rəqabətinin növüdirsə, ABŞ hökumətinin borc artımı isə faiz dərəcəsinin yüksəlməsində daha fundamental güc rolunu oynayır. ABŞ dövlət istiqrazları uzun müddət qlobal sığınacaq aktivləri kimi qəbul edilir, bazarın dərinliyi və likvidliyi, eləcə də ABŞ maliyyə sisteminin gücü və sabitliyi güclü beynəlxalq investor tələbi yaradır ki, bu, gəlirliliyin aşağı qalmasını təmin edir.

Lakin bu vəziyyət incə və fundamental şəkildə dəyişir. Milli borc pandemiyadan sonra ciddi şəkildə böyüyüb və bu ilin əvvəlində tarixi 40 trilyon dolları keçib. Bir hissəsi pandemiya dövründəki təcili tədbirlərin tədricən çıxmasından qaynaqlansa da, ABŞ-ın sosial proqramlar və müdafiə kimi əsas xərcləri gəlirlərini tez-tez keçir. 2026-cı maliyyə ilində büdcə çatışmazlığı 1.993 trilyon dollara çatıb, 12% illik artımla 2021-ci ildən bəri maksimumdur və ÜDM-nin 6%-dən çoxunu təşkil edəcək. Xalis faiz xərcləri ilk dəfə 1 trilyon dolları keçib, ticarət olunan dövlət istiqrazlarının orta faiz dərəcəsi 3.48% olub, bu beş il əvvəldən 2 faiz bəndi yüksəkdir.

Bu vəziyyətdə özünü gücləndirən mənfi spiral yaranır: Gəlirlilik artırkən, hökumət daha böyük faiz xərclərini ödəməyə məcbur olur; faiz xərcləri artdıqca investorlar ABŞ maliyyəsinin davamlılığı ilə bağlı narahatlığını artırır və daha yüksək risk premiumu tələb edir, bu da gəlirliliyi daha da yüksəldir.

10 illik ABŞ istiqrazlarının müddət premiumu təxminən 0.98%-ə çatıb, bu 12 illik maksimumdur. Analitiklər qeyd edirlər ki, 30 illik dövlət istiqrazlarının gəlirliliyi 5.3%-i keçməsi sadəcə likvidlik premiumu deyil, həm də bazarın ABŞ fiskal trajektoriyası ilə bağlı risk qiymətidir. Maliyyə Naziri Besant bazarı sabitləşdirmək üçün istiqrazların yenidən alınmasını həyata keçirir, lakin bunun təsiri azdır — borc 40 trilyon dolları keçdikcə, təkcə yenidən alma vasitəsi bazara qarşı dura bilməz.

Daha narahatedici olan odur ki, dövlət istiqrazlarının gəlirliliyi kəskin yüksəlməsinin büdcə şoku tam görünmür. Faiz dərəcələri yalnız yeni borclara təsir etdiyindən, köhnə borcların yenidən maliyyələşməsi vaxt tələb edir və bu, gələcəkdə faiz təzyiqlərinin daha da artacağını göstərir.

FED-in siyasət yolu: Faiz artımı gözləntisi güclənir

FED ipoteka faiz dərəcələrini birbaşa idarə etməsə də, onun qısa müddətli federal fond faiz dərəcəsinə düzəlişləri faizlərin dinamikasına dərindən təsir edir. FED-in siyasət yolu ilə bağlı bazarın gözləntiləri artıq ipoteka faizlərinə ciddi təsir göstərir.

FED sentyabr FOMC toplantısında baza faiz dərəcəsini 25 baza bəndi artıraraq 3.75%-4.00% diapazonuna çatdırıb, bu 2023-cü ilin iyulundan bəri ilk faiz artımıdır və bütün 12 səsverici üzv yekdilliklə bunu dəstəkləyib. Toplantı protokolu göstərir ki, əksər üzvlər ilin sonuna daha bir faiz artımını gözləyirlər, lakin vaxtı ilə bağlı fikir fərqləri var — bir qismi oktyabrda sabit saxlamağı, növbəti artımı dekabrda etməyi təklif edir.

CME FedWatch alətinə görə, investorlar FED-in oktyabrın 27-28-də keçiriləcək toplantısında faiz dərəcəsini 25 baza bəndi artıracağı ehtimalını 20%-dən az qiymətləndirir; bu, sentyabr qərarından sonra bir neçə gün ərzində təxminən 70%-dən xeyli azalıb, lakin ilin sonuna qədər minimum bir dəfə faiz artımı artıq demək olar ki, tam qiymətləndirilib. FED-in rəhbərlik üzvü Waller bildirib ki, hələ daha bir faiz artımı lazımdır, lakin ardıcıl hərəkət etmək vacib deyil.

8%-ə çatmaq mümkündürmü? Mənzil bazarında həssas nöqtə

Yuxarıda qeyd olunan çoxsaylı faktorların birgə təsiri ilə ipoteka faizlərinin 8%-ə çatma perspektivi “uzaq perspektiv” olmaqdan çıxaraq “daha yaxın perspektiv”ə çevrilməkdədir. Quantitative Research Group-un Diongui açıq şəkildə deyir: “Bu artıq uzaq bir hadisə deyil, həqiqətə daha yaxınlaşır.”

HousingWire-un baş analitiki Logan Motasami tərəfindən qurulan faiz ssenarisi çərçivəsi göstərir ki, 8% ipoteka faiz dərəcəsi üçün 10 illik istiqrazların gəlirliliyi 5.40%-ə çatmalı və ipoteka faiz fərqi daha da pisləşməlidir. Bunun üçün güclü iqtisadi göstəricilər, FED-in “şahin” siyasəti və İran münaqişəsinin davamlılığı lazımdır. Lakin sentyabrın qeyri-kənd təsərrüfatı iş yerləri barədə hesabat gözləntiləri doğrultmadı və 10 illik istiqraz gəlirliliyi 5.40%-ə çatdı, amma ipoteka faizləri 8%-ə çıxmadı; bu, faiz fərqinin hələ kifayət qədər pisləşmədiyini göstərir.

Moody's Analytics-in baş iqtisadçısı Mark Zandi daha sərt xəbərdarlıq edir: “Heç bir hədd yoxdur, ‘limit’ yoxdur.” O bildirir ki, istiqraz bazarının satış dalğaları davam edə bilər və faiz dərəcələri 8% və daha yüksək səviyyələrə çata bilər. Cotality-nin baş iqtisadçısı Selma Hepp qeyd edir ki, ekstremal ssenaridə, əgər 10 illik ABŞ istiqrazlarının gəlirliliyi 6%-7%-ə çatarsa və üzərinə hazırkı ipoteka faiz fərqi olan 2% əlavə olunarsa, alıcılar 8% və hətta 9% ipoteka faizləri ilə qarşılaşacaqlar.

PIMCO-nun İvashin texniki tərəfdən analiz edir: Leverage edilmiş fondların stop-loss satışları və digər texniki satışların təsiri ilə, 10 illik ABŞ istiqrazlarının gəlirliliyinin 6%-i keçmək riski var və bu, son 26 ildə ilk dəfədir ki, bu səviyyəyə çatacaq. O, açıq şəkildə bildirir ki, son bazar fəaliyyətində bir hissə “mənfi texniki faktorlar” və “platformalı hedge fondları və digər leverage investorlarının stop-loss əməliyyatları” ilə birbaşa əlaqəlidir.

Mənzil bazarı artıq bu tendensiyaya reaksiya verib. İpoteka Bankçılar Assosiasiyasının məlumatına görə, oktyabrın 2-dək olan həftədə ipoteka müraciətləri əvvəlki həftəyə nisbətən 4.2% azalıb və ardıcıl beş həftə azalır.

Faiz proqnozu baxımından, Redfin ipoteka faizlərinin yüksək səviyyədə qalacağını gözləyir; iqtisadi əsaslarda fundamental dəyişiklər olmadıqca, faizlərin kəskin enməsi çətin görünür. HousingWire-un ssenari analizinə görə, 7% faiz dərəcəsi üçün İran münaqişəsi bitməli və ticarət gərginliyi daha da pisləşməməlidir — lakin hazırda bu şərtlərin heç birinin asanlıqla həyata keçəcəyi bir tarix görünmür.