米国の住宅ローン金利が2週連続で下落も市場回復は難航、住宅販売価格は3年以上ぶりに初の下落

ジートン財経APPの報道によると、米国の住宅ローン金利は2週連続で下落したものの、依然として7%以上の高水準を維持しており、低迷が続く住宅市場を有効に刺激するには至っていない。高額な住宅購入コストは潜在的な買い手に購入計画の延期を強いており、同時に売り手が上場価格を引き下げる動きも増加している。最新データによれば、米国住宅販売価格は3年以上ぶりに初めて下落し、住宅市場の需給バランスがさらに悪化している。

Freddie Macが木曜日に公表したデータによると、米国の30年固定住宅ローンの平均金利は前週の7.32%から7.24%へと2週連続で低下したが、2023年11月以来の高水準に近いままとなっている。一方、昨年の同時期の住宅ローン金利はわずか6.17%だった。

特筆すべきは、米国の30年住宅ローン金利が6週連続で7%以上を維持しており、これは2023年末以来最長記録であることだ。金利は10月中旬に記録した3年ぶりの高値7.4%から若干低下しているものの、現在も年初より1ポイント以上高く、住宅購入者の負担能力を引き続き悪化させている。

高金利が住宅購入需要を抑制　ローン月額支払いが大幅増加

米国の住宅市場は、高い住宅価格と高金利の相乗作用による困難な状況に陥っている。一方で、住宅ローン金利の高止まりは多くの潜在的な買い手にとって購入コストの負担を困難にしており、他方で既に低金利でローンを組んでいる住宅オーナーは、買い替え後により高い資金調達コストを避けるため、現有住宅の売却を控える傾向があり、市場の流通物件供給もさらに制限されている。

関連試算によれば、50万ドル相当の住宅を購入する場合、頭金20%を前提に、現在の住宅ローンの月額支払（元金と利息）は今年2月末と比べて約333ドル増加している。当時、米国住宅ローン金利は一時的に6%を下回っていた。

もし100万ドル相当の住宅を同じ頭金比率で購入する場合、月額住宅ローン支払いは2月末と比較して約666ドル増加することになる。

不動産仲介会社Redfinのデータによれば、米国の住宅購入者の住宅ローン月額支払いの中央値は歴史的高水準付近で推移している。米国抵当貸付銀行協会（MBA）のチーフエコノミストMike Fratantoni氏は、今後しばらくの間、米国住宅ローン金利は大幅に下がることはなさそうだと指摘する。「我々の予想では、見通し期間中に住宅ローン金利が大幅に緩和されることはありません」と語った。

彼は、現在3年高値付近にある住宅ローン金利が、住宅販売、住宅ローン発行、商業用不動産市場活動の明らかな減速を引き起こしていると述べた。

一方で、米連邦準備制度理事会（FRB）は10月の金融政策会合で金利を据え置く決定を下したが、市場は年内最後の会合で追加利上げを予想し続けている。これは短期的に米国住宅市場が明確な金利支援を得るのが難しいことを意味している。

米国住宅価格が3年以上ぶりに初下落　売り手が買い手を大きく上回る

住宅購入の負担能力がますます悪化している中、米国不動産市場で値下げの兆しがいっそう顕著になっている。

Redfinが木曜日に公表したデータによると、米国の住宅販売価格の中央値は3年以上ぶりに下落し、高額な住宅購入コストが売り手の価格決定力を弱めていることを示している。同時に、住宅市場の需給関係にも明確な変化が見られる。Redfinのデータによれば、今年9月、米国住宅市場の売り手の数は買い手を約63%上回り、2013年に統計が始まって以来最大の差になった。

このデータは、一部の既存オーナーがいまだ住宅を売却したがらないとしても、買い手の減少ペースの方が速くなっており、結果として買い手が価格交渉で徐々に主導権を握るようになっていることを示す。

Redfinの上級エコノミストAsad Khan氏は、現在の米国住宅市場には注目すべき矛盾が存在すると指摘する。「物件供給の観点からは、買い手にとってここ数年で最も有利な市場環境の一つだと言えます。しかしかなしいことに、この状況が由来するのは住宅購入コストがこれほど高く、手に負えない人がますます増えていることに起因しているのです」と述べた。

新築住宅販売は低迷続き　建設会社の信頼感は14年ぶり最低水準

高金利の住宅ローンは中古住宅市場だけでなく、米国の新築住宅販売も押し下げている。米国国勢調査局が火曜日に発表したデータによると、9月の一戸建て新築住宅販売は前月比0.6%減少しており、住宅需要の低迷が続いている。

新築住宅価格にも下方圧力がかかっている。2026年これまでに発表された9ヶ月データのうち、米国新築住宅販売価格の中央値はすでに7ヶ月で下落している。販売不振を受け、住宅建設会社は値下げやその他のインセンティブで買い手を呼び込まざるを得ず、これによって企業の利益率もさらに圧迫されている。

全米住宅建設業協会（NAHB）とウェルズ・ファーゴが共同で作成した住宅市場指数によれば、高金利の住宅ローン、持続する労働力不足、建築資材コストの上昇などの要因の影響で、米国住宅建設会社の信頼感は14年ぶりの最低水準にまで低下した。

建設会社が直面する困難からも、米国住宅市場の低迷は単に物件不足によるものではなく、高い資金調達コストが需要面から市場活動を持続的に圧迫していることがうかがえる。

住宅市場の短期回復は依然として課題が多い

総じて、米国住宅ローン金利は2週連続で小幅下落したものの、7%以上という資金調達コストは依然として住宅市場に大きな圧力をかけている。

潜在的な住宅購入者にとっては、高額な住宅価格と高金利の相乗効果で、月々の住宅ローン負担は歴史的高水準で推移。売り手側としても、買い手の減少が住宅売却期間の長期化や値下げ圧力の上昇につながる。さらに新築住宅の販売鈍化、住宅建設業者の信頼感が14年ぶりの低水準、そして中古住宅市場で売り手が買い手を大幅に上回るなど、いずれも米国住宅市場に持続的な回復力が欠けていることを示している。

米連邦準備制度理事会が短期間でさらに利上げする可能性があること、住宅ローン金利も明確に下落する見通しがないことを考慮すると、米国の住宅市場は今後も需要の低迷と価格調整の二重の圧力に直面し続けることとなりそうだ。