As taxas de hipoteca nos EUA caem por duas semanas consecutivas, mas ainda não conseguem impulsionar o mercado; preço de venda de imóveis registra primeira queda em mais de três anos

O aplicativo econômico Zhihui Finance informou que as taxas de hipoteca nos Estados Unidos caíram por duas semanas consecutivas, mas ainda permanecem acima de 7%, não conseguindo impulsionar efetivamente o mercado imobiliário, que segue em estado de baixa prolongada. Os altos custos de aquisição de imóveis estão fazendo com que compradores em potencial adiem seus planos, enquanto cada vez mais vendedores reduzem os preços dos anúncios. Os dados mais recentes mostram que o preço de venda das casas caiu pela primeira vez em mais de três anos, aprofundando ainda mais o desequilíbrio entre oferta e demanda no mercado de habitação dos EUA.

De acordo com dados divulgados pela Freddie Mac na quinta-feira, a taxa média de hipoteca fixa de 30 anos caiu de 7,32% para 7,24% em relação à semana anterior, recuando pela segunda semana consecutiva, mas ainda próxima dos níveis mais altos desde novembro de 2023. Em comparação, a taxa de hipoteca de um ano atrás era apenas 6,17%.

É importante notar que a taxa de hipoteca de 30 anos nos EUA permaneceu acima de 7% por seis semanas consecutivas, o período mais longo desde o final de 2023. Apesar de uma ligeira queda em relação ao pico de três anos de 7,4% atingido em meados de outubro, ainda está mais de um ponto percentual acima do início do ano, deteriorando ainda mais a capacidade de compra dos compradores.

Taxas altas continuam a conter demanda por compra; valor das prestações de hipoteca aumenta significativamente

O mercado imobiliário dos EUA enfrenta uma combinação de preços altos e taxas elevadas. Por um lado, as taxas de hipoteca persistentemente altas dificultam a aquisição para muitos compradores potenciais; por outro lado, proprietários com hipotecas de baixa taxa de juros não querem vender para evitar um custo de financiamento mais alto ao trocar de imóvel, restringindo ainda mais o estoque disponível.

Segundo cálculos relacionados, para a compra de um imóvel de US$ 500 mil, com um adiantamento de 20%, a prestação mensal de principal e juros atualmente está cerca de US$ 333 maior em relação ao final de fevereiro deste ano. Naquela época, a taxa de hipoteca nos EUA caiu brevemente abaixo de 6%.

Se a compra for de um imóvel de US$ 1 milhão, nas mesmas condições de entrada, o aumento mensal chega a cerca de US$ 666 em relação ao final de fevereiro.

Dados da Redfin mostram que a mediana das prestações de hipoteca para compradores de imóveis nos EUA está próxima dos níveis históricos mais altos. Segundo o economista-chefe da Mortgage Bankers Association (MBA), Mike Fratantoni, não se espera uma queda significativa nas taxas de hipoteca nos próximos tempos. “Prevemos que, no período de previsão, não haverá um alívio acentuado nas taxas de hipoteca.”

Ele aponta que as taxas de hipoteca atualmente próximas do maior patamar em três anos estão levando a uma desaceleração acentuada nas vendas de casas, emissões de hipotecas e atividades no mercado imobiliário comercial.

Ao mesmo tempo, o Federal Reserve decidiu manter as taxas inalteradas na reunião de política monetária de outubro, e o mercado ainda prevê um novo aumento de juros na última reunião do ano. Isso significa que, no curto prazo, é improvável que o mercado imobiliário dos EUA obtenha um apoio significativo das taxas de juros.

Preços das casas caem pela primeira vez em mais de três anos; número de vendedores supera o de compradores

À medida que a capacidade de compra se deteriora, sinais de redução de preços tornam-se cada vez mais evidentes no mercado imobiliário americano.

Dados divulgados pela Redfin na quinta-feira mostram que a mediana do preço de venda das casas caiu pela primeira vez em mais de três anos, refletindo que os altos custos de aquisição estão enfraquecendo o poder de precificação dos vendedores. Ao mesmo tempo, o balanço entre oferta e demanda apresenta mudanças evidentes. Dados da Redfin indicam que, em setembro deste ano, havia quase 63% mais vendedores do que compradores no mercado imobiliário dos EUA, o maior descompasso desde 2013, quando tais estatísticas começaram a ser compiladas.

Esses dados mostram que, embora parte dos proprietários ainda relutem em vender, o número de interessados em comprar diminui ainda mais rapidamente, proporcionando maior poder de barganha aos compradores nas negociações dos preços.

Segundo Asad Khan, economista sênior da Redfin, há uma contradição digna de nota no mercado imobiliário dos EUA: do ponto de vista da oferta, os compradores enfrentam um dos ambientes mais favoráveis em anos, mas os altos custos de aquisição impedem que muitos aproveitem esta oportunidade. “Ironia do destino, do ponto de vista da oferta, este pode ser o melhor ambiente de mercado para os compradores em anos”, afirmou Khan. “Mas isso acontece justamente quando o custo de compra é tão elevado que cada vez menos pessoas conseguem arcar com um imóvel.”

Vendas de imóveis novos seguem fracas; confiança dos construtores cai ao nível mais baixo em 14 anos

As altas taxas de hipoteca não afetam apenas o mercado de usados, mas também prejudicam as vendas de novas moradias nos EUA. Dados divulgados pelo U.S. Census Bureau na terça-feira mostraram que as vendas de casas unifamiliares novas caíram 0,6% em setembro, sinalizando persistente fraqueza na demanda.

Os preços das casas novas também enfrentam pressão de queda. Nos nove meses reportados de 2026 até agora, a mediana dos preços das novas moradias caiu em sete deles. Frente às vendas fracas, cada vez mais construtoras são forçadas a recorrer a reduções de preço e outros incentivos para atrair compradores, pressionando ainda mais as margens de lucro das empresas.

De acordo com o índice de mercado imobiliário compilado pela National Association of Home Builders (NAHB) e pelo Wells Fargo, devido às altas taxas de hipoteca, à escassez persistente de mão de obra e ao aumento dos custos de materiais, a confiança dos construtores de moradias atingiu o nível mais baixo em 14 anos.

A situação enfrentada pelos construtores reflete que a fraqueza do setor não se deve apenas à falta de imóveis disponíveis, mas principalmente que o alto custo de financiamento está reprimindo a atividade de mercado pelo lado da demanda.

Recuperação de curto prazo do mercado imobiliário ainda enfrenta desafios

De modo geral, embora as taxas de hipoteca nos EUA tenham caído levemente por duas semanas seguidas, o custo de financiamento acima de 7% ainda representa uma pressão considerável para o mercado habitacional.

Para compradores em potencial, o elevado preço das casas somado às taxas altas mantém as prestações mensais próximas dos maiores níveis históricos; para os vendedores, a diminuição do número de compradores significa ciclos de venda mais longos e pressão adicional para redução de preço. Além disso, a desaceleração das vendas de imóveis novos, a confiança dos construtores no menor patamar em 14 anos, e a quantidade de vendedores significativamente superior à de compradores no mercado de usados, indicam que o mercado imobiliário dos EUA ainda carece de força para uma recuperação sustentada.

Diante da possibilidade de novos aumentos de juros pelo Federal Reserve no curto prazo e de taxas de hipoteca que dificilmente cairão de maneira significativa, o mercado habitacional dos EUA deverá continuar enfrentando a dupla pressão de demanda fraca e ajuste de preços.